תושבי חוץ המבקשים לקנות דירה בישראל, בין אם לצורכי נופש, מגורים או השקעה, יכולים לקבל משכנתא לצורך רכישת הדירה. מרטין בוקסדורף, יועץ משכנתאות למסורבים, המתמחה במשכנתאות לתושבי חוץ, מסביר אילו תושבי חוץ זכאים למשכנתא ובמה שונים תהליך הבקשה והאישור לעומת התנאים למבקשים שהם אזרחי ישראל או בעלי מעמד תושב.
מי נופל תחת ההגדרה של תושב חוץ הזכאי למשכנתא בישראל? "יש שני סוגים של אנשים שזכאים לקבל משכנתא לתושבי חוץ. הראשונים הם אזרחים ישראלים לשעבר. כלומר, כל תושב ישראלי שהעביר את מגוריו, מרכז חייו ופרנסתו למדינה אחרת ושוהה מחוץ לישראל במשך שנתיים או יותר, נחשב לתושב חוץ לצורך בקשת משכנתא", מסביר בוקסדורף. "חוץ מאזרחים או תושבים לשעבר, גם כל יהודי בעולם, אפילו אם מעולם לא התגורר בישראל ואין לו הכנסות בישראל, נחשב לתושב חוץ הזכאי למשכנתא בישראל".
מה הם שלושת האתגרים העיקריים שתושבי חוץ נתקלים בהם בבואם לבקש משכנתא בישראל?
"האתגר, או המכשול הראשון, הוא הדרישה להון עצמי גבוה יחסית לזה שנדרש מישראלים במעמד תושב או אזרח. תושב הארץ יכול לקבל מימון של עד 75% מערך הדירה ויזדקק להון עצמי בגובה של 25% הנותרים. לעומתו, תושב חוץ יוגבל בדרך כלל למימון של עד 50% בלבד, גם אם זו הדירה הראשונה שהוא רוכש בארץ".
האם תושב חוץ יכול לקבל מימון למשכנתא בשיעור גבוה מ-50%?
"אין חוק או תקנה של בנק ישראל המגבילים את המימון לתושבי חוץ. זהו נוהג שנוצר עם השנים. הסיבה לכך היא שהבנקים מעדיפים לא להסתכן ולכן לא רוצים להלוות לתושב חוץ סכום שהוא גבוה יותר מההון העצמי שהוא מביא איתו". אבל, לדברי בוקסדורף, "גם לזה יש פתרון, כי תושבי חוץ שפונים לקבל משכנתא חוץ בנקאית יכולים במקרים רבים להשיג מימון גבוה יותר של עד %70 מערך המשכנתא".
האתגר השני, מסביר בוקסדורף, קשור למשך הבדיקה שהבנק מבצע לפני מתן האישור. "תהליך הבדיקה של משכנתא לתושבי חוץ הוא מורכב יותר ומתבצע בדרך כלל במחלקה ייחודית של הבנק, שעובדיה מתמחים במשכנתאות בסיכון גבוה. אתגר נוסף נובע מהעובדה שתושב חוץ צריך בדרך כלל להגיע לארץ כדי לחתום על מסמכי המשכנתא בעצמו. הוצאת ייפוי כוח לביצוע העיסקה היא אפשרית, אך מדובר בהליך מורכב וארוך ולא תמיד כדאי יותר מבחינה כלכלית".
מדוע התנאים לקבלת משכנתא לתושבי חוץ נוקשים יותר לעומת אלה עבור תושבי ישראל?
"משכנתא היא הלוואה גדולה מאוד הניתנת לתקופת זמן ארוכה, והבנק למשכנתאות רוצה להפחית סיכונים במקרה שייווצר קושי בלתי צפוי להחזיר אותה. לתושבי חוץ בדרך כלל אין חשבון בנק בישראל או הכנסות בארץ, כך שלבנק קשה יותר לבחון את ההתנהלות הכלכלית שלהם - את גובה ההכנסות, ההוצאות והחובות שלהם במדינה שבה הם גרים ואת כושר ההחזר שלהם. מעבר לזאת, במקרה שבו תושב חוץ לא מצליח לעמוד בתשלומי המשכנתא, הרי שלבנק בישראל אין אפשרות להפעיל נגדו הליכי גבייה כנגד הנכסים או החשבונות שלו בחו"ל. הסיכון מבחינתו של הבנק גבוה בהרבה ולכן התנאים נוקשים יותר".
היכן מגישים בקשה למשכנתא של תושב חוץ - האם זה אפשרי בכל בנק?
"זו שאלה מצוינת, כי לא בכל סניף של הבנק ניתן לקבל משכנתא לתושב חוץ. מרבית הבנקים למשכנתאות בחרו במספר מוגבל של סניפים המספקים שירות זה. מדובר בסניפים שיש בהם עובדים השולטים בשפות זרות ומכירים את הנהלים המיוחדים של משכנתא לתושבי חוץ. יועץ משכנתאות שמתמחה במשכנתא לתושבי חוץ יידע בדיוק באילו סניפים של אילו בנקים מדובר".
אילו מסמכים נדרש להציג תושב חוץ לצורך קבלת משכנתא בישראל?
"תושב חוץ שמבקש משכנתא צריך להציג מספר מסמכים. חשוב לשים לב שהשם הרשמי של כמה מהם יכול להשתנות ממדינה למדינה:
· מסמכי זיהוי: דרכון ורישיון נהיגה או תעודת זהות ישראלית.
· נסח טאבו של הדירה שמבקשים לרכוש.
· תלושי שכר של מספר חודשים אחרונים.
· טופס המרכז את הכנסותיו של תושב החוץ לאורך השנה האחרונה.
· תדפיסי חשבון בנק של החודשים האחרונים.
· דו"ח נתוני אשראי ודירוג אשראי.
לסיכום מונה בוקסדורף את היתרונות של יועץ משכנתאות המתמחה במשכנתאות לתושבי חוץ: "יועץ משכנתאות לתושבי חוץ מכיר את נהלי העבודה של הבנקים למשכנתאות ובקיא בדרישות המיוחדות הנדרשות מתושבי חוץ. על יסוד נסיונו והתמחותו, יועץ משכנתאות מומחה במשכנתא לתושבי חוץ יוכל להדריך את מבקש המשכנתא בתהליך, למפות בפניו מראש את כל האתגרים ואף את הדרכים להתגבר עליהם, להנחות אותו במבוך הביורוקרטיה הבנקאית הישראלית עד לקבלת ההלוואה".
מרטין בוקסדורף הוא מומחה בתחום משכנתאות מורכבות. לפרטים נוספים ניתן לפנות כאן או בטלפון - 053-9382060
לעמוד המשרד באתר משפטי
הכתבה באדיבות Zap משפטי
המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד