לתוספות בנייה בבתים משותפים בישראל נדרש היתר בנייה מהוועדה המקומית/ העירייה, שמסדיר את הסוגיה התכנונית. מעבר לכך, בהיבט הקנייני נדרשת הסכמה של השכנים לתוספת ולהפקעת חלק מהחצר או מהגג המשותפים המהווים רכוש משותף. "אם התוספת היא של חדרים למגורים, נדרשת הסכמה של %75 ממספר בעלי הדירות", מסביר עו"ד עופר בן-ארי, מומחה לדיני מקרקעין. "אם אחד מבעלי הדירות עשה תוספת דומה בעבר, הוא נחשב אוטומטית למסכים - למרות שיש הרבה פעמים ויכוח סביב מה נחשב לתוספת דומה. אם התוספת היא לצורך בניית ממ"ד, נדרש רוב של 60% מבעלי הדירות".
לא במפתיע, כשאדם בא ומודיע לשכניו שהוא מבקש לבצע תוספת בנייה ברכוש המשותף, מתעוררות התנגדויות. על פי רוב, אנשים שרוצים לבצע תוספת בנייה פונים תחילה לוועדה/ עירייה ומגישים בקשה למתן היתר בנייה. לדברי עו"ד בן-ארי, בשלב זה המתנגדים זכאים להגיש התנגדות ולטעון בה טענות תכנוניות שהוועדה מוסמכת לדון בהן, כגון: שלמבקש אין די אחוזי-בנייה יחסיים, או שהבנייה חורגת בגובה מהמותר, או חורגת למרווחים הצידיים האחוריים או הקדמיים המינימליים שבחלקה, או שהיא גורמת לסגירת פתחים בדירתם, או פוגעת בפרטיותם, או מהווה חריג תכנוני מבחינה חזותית וכדומה.
"אין מניעה לטעון בפני הוועדה גם טענות קנייניות, כגון שלמגיש הבקשה אין את הרוב הקנייני הנדרש של 75% או 60% מבעלי הדירות שהביעו הסכמה לבנייה המבוקשת", מסביר עו"ד בן-ארי. "חשוב לדעת שכעיקרון, ועדות התכנון לא אמורות להיכנס לסוגיות קנייניות. כלומר, גם אם כל דיירי הבית המשותף מתנגדים לתוספת הבנייה המבוקשת, הוועדה צריכה לדון בעניין התכנוני באופן ענייני. רק במקרים חריגים ולא שכיחים, ועדת התכנון מסרבת לדון בנושא התכנוני היות שאין היתכנות קניינית והיא לא מעוניינת לבזבז זמן יקר. לדוגמה, אם המבקש מבקש לבנות תוספת בנייה בחצר אך בשטח שצמוד קניינית לדירה אחרת, הרי שעל פניו אין לו זכות קניינית לעשות כן".
האם זו טעות לפנות לוועדת התכנון על מנת להביע התנגדות לתוספת בנייה?
"לא, אבל הרבה פעמים המתנגדים חשים שהם הפסידו בשלב ועדת התכנון שלא דנה בטענות הקנייניות שלהם, אף שהן היו צודקות. הוועדה בדרך כלל לא מבהירה את השיקולים שלה באופן ברור והמתנגדים לא מבינים ש'ההפסד' הוא טכני בלבד. הוועדה בעצם אומרת שזה לא עניינה לדון בעניין קנייני ולכן היא מעניקה היתר בנייה. אם המתנגדים לא יעשו שום צעד מעבר לזה, תוספת הבנייה תקום ברכוש המשותף למרות התנגדותם".
כיצד ניתן לפעול לאחר אישור ועדת התכנון?
"הוועדה המקומית מאפשרת 30 יום להגשת ערעור על החלטתה. רוב האנשים חושבים בטעות שאין בזה טעם ושהם הפסידו בעצם בהתנגדות שלהם, אך למעשה פתוחות בפני המתנגד שתי דלתות נוספות: במישור התכנוני - יש בעיקרון זכות להגשת ערר בפני ועדת הערר של הועדה המחוזית. במישור הקנייני - המקום אליו כדאי לפנות בשלב זה הוא למפקחים על רישום המקרקעין, שמוכרים בציבור כמפקחים על הבתים המשותפים. למפקחים יש את הזכות והכוח להכריע אם ניתן ליישם את היתר הבנייה נוכח ההתנגדות הקניינית".
כדאי להבין, מוסיף עו"ד בן-ארי, "שאנשים שמעוניינים בתוספת הבנייה פועלים לעיתים ב'שיטת מצליח'. הם מהמרים על כך שהיתר הבנייה יינתן להם ושמנגד השכנים שלהם לא יידעו שהם יכולים להגיע למפקחים ולהביע התנגדות על יסוד זכויותיהם הקנייניות, או שאותם שכנים לא יהיו מעוניינים להוציא כסף על התהליך".
יחד עם זאת, הוא אומר, "חשוב שהמבקשים יביאו בחשבון שגם אם הם השיגו את היתר הבנייה ושילמו הרבה כסף לאדריכל (שלא מכיר אולי את הסוגיה המשפטית הקניינית ולא יכול להזהיר אותם), הם עדיין עלולים לספוג תביעה מהשכנים המתנגדים כי הם לא דאגו מראש להשגת הרוב הקנייני הדרוש מאת שכניהם, ולעשות כך בכתב".
האם אדם שמעוניין בתוספת בנייה חייב להשיג את אישור השכנים באופן אקטיבי?
"לא, לפי דין הוא חייב היתר בנייה אבל אין עליו חובה להשיג את הרוב הקנייני. מספיק שלא יעצרו אותו. החובה שלו מסתכמת בכך שהוא שולח לכל שאר הדיירים את הבקשה שלו להיתר בנייה. למתנגדים יש את הזכות לפעול תכנונית וקניינית והם אלה שצריכים לממש אותה. במצבים כאלה חשוב גם שדיירים מתנגדים יוציאו מכתב התנגדות רשמי ויגישו אותו לדייר שמעוניין בתוספת הבנייה כדי שהוא לא יוכל לטעון בשלבים מאוחרים יותר שהוא לא ידע שאין הסכמה קניינית לתכניתו".
האם מומלץ לשכנים שמתנגדים לתוספת הבנייה לפנות מראש למפקחים על המקרקעין?
"לא, אין טעם לפנות למפקחים קודם לדיון התכנוני, שכן זה פוטנציאל לבזבוז זמן וכסף. המפקחים לא יסכימו להתעסק בהתנגדות הקניינית טרם לדיון בוועדת התכנון היות שקיימת אפשרות שהמבקש לא יקבל היתר בנייה".
לדברי עו"ד בן-ארי, המתנגדים לתוספת הבנייה נעזרים בדרך כלל בליווי משפטי לאורך כל התהליך. בשלב ההתנגדות התכנונית, עורך הדין שמייצג את המתנגדים ייעזר בשירותיו של אדריכל על מנת למצוא נימוקים תכנוניים שימנעו את מתן היתר הבנייה או לשינויים בבנייה אשר יקטינו את נזקיה למתנגד. אם נימוקים אלה לא מתקבלים, ניתן - אך לא חובה - להגיש ערר תכנוני. לאחר מתן היתר הבנייה ניתן לפנות למפקחים על המקרקעין בטענות קנייניות כדי למנוע את מימוש היתר הבנייה נוכח הנימוקים הקנייניים".
מה הן הסיבות שאנשים מתנגדים לתוספות בנייה בבית משותף?
"רוב האנשים מעדיפים שלא יבנו בגינה המשותפת ושיישאר בחצר שטח פתוח לרשות כולם, מבלי שאחד מהדיירים ייקח לעצמו חלק מהחצר. מי שמנגד מסכימים לתוספת הבנייה הם בדרך כלל אנשים שרוצים בעצמם לבצע תוספות בנייה. כאמור, ברגע שאחד מהדיירים בנה תוספת, הוא נחשב למסכים לתוספות עתידיות דומות של שכניו. לעתים יש גם עניין לאחרים לבנות מעל לתוספת הבנייה שביצע מי מבעלי הדירות בחצר. אנשים נוטים להסכים לתוספת של ממ"ד, היות שהם מבינים את הצורך הבטחוני. אבל כשדייר מבקש להשתלט על החצר, יש פחות היענות משאר הדיירים. יש גם דיירים שמעוניינים בשינוי תכנוני של מתווה הבנייה, כמו במקרה של תוספת שפוגעת להם בפרטיות".
האם יש התייחסות שונה להתנגדויות שמגיעות על בסיס סכסוך אישי בין השכנים?
"יש את 'עקרון תום הלב' אבל לא מפעילים אותו הרבה בענייני קניין. זכות הקניין היא הזכות הכי חזקה. המתנגד לא צריך לנמק את התנגדותו. מספיק שהוא לא מסכים שיבנו על קרקע משותפת ששייכת גם לו".
מה עושים במצב שבו ניתן היתר בנייה והדייר חורג ממנו?
"ניתן לפנות לוועדה/עירייה כדי שזו תוציא לבונה צו הפסקה מנהלי דרך מחלקת הפיקוח או צו הפסקה שיפוטי, שאותו משיגים דרך בית המשפט. ניתן גם לפנות עצמאית לבית המשפט בטענות משפטיות רלוונטיות מהתחום האזרחי. גם במקרים אלה חשוב לא להשתהות וברגע שמזהים חריגה, יש לפעול מיידית בליווי משפטי מקצועי".
לפרטים נוספים וליצירת קשר ניתן לפנות בטלפון - 053-9380475
לאתר הרשמי של עו"ד עופר בן ארי
לעמוד המשרד באתר משפטי
הכתבה באדיבות Zap משפטי
המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד