משכנתא חוץ בנקאית היא למעשה הלוואת מימון הניתנת על ידי מוסד חוץ בנקאי - גוף שאינו בנק למשכנתאות ולכן גם אינו כפוף למפקח על הבנקים. ישנם שלושה סוגים של מוסדות חוץ בנקאיים שנותנים משכנתא - חברות ביטוח, חברות למשכנתא חברתית וחברות מימון עצמאיות. נפגשנו עם מרטין בוקסדורף, המתמחה במשכנתאות במימון חוץ בנקאי, כדי להבין לעומק את האפשרויות הגלומות במשכנתא חוץ בנקאית ומי עשוי להפיק תועלת מיתרונותיה.
"לפני הכל", פותח בוקסורף ומסביר, "משכנתא בנקאית דורשת הליך ביורוקרטי מסורבל וארוך יותר מזה של משכנתא חוץ בנקאית, והיא צריכה לעמוד ברגולציה מחמירה שנקבעה על ידי בנק ישראל והמפקח על הבנקים. זו רגולציה שמוסדות חוץ בנקאיים אינם כפופים לה. הבדל זה מקבל ביטוי בראש ובראשונה ביכולת לשעבד נכס קיים, שמשכנתא חוץ בנקאית מאפשרת לממש בצורה רחבה בהרבה לעומת משכנתא בנקאית".
האם בבנק למשכנתאות לא ניתן לשעבד נכס קיים לטובת משכנתא?
"עקרונית, גם בבנק למשכנתאות ניתן לשעבד נכס קיים ולמעשה עד לא מזמן כמעט כל בנק למשכנתאות ניצל זאת כדי להעניק הלוואות תוך שיעבוד נכסים בבעלות הלווה. אולם, לפני כשנה בערך, בקיץ 2021, המפקח על הבנקים הודיע שלא ניתן לקבל משכנתא מול שיעבוד נכס קיים לטובת רכישה של דירה נוספת. במקביל, הוא הודיע שגם לטובת רכישה של דירה חדשה האפשרות לשיעבוד הנכס הקיים מוגבלת לעד 30% מערך הדירה החדשה. כל המגבלות הללו אינן נדרשות במשכנתאות במימון חוץ בנקאי".
נשמע שמדובר ביתרון משמעותי, אך בוודאי קיימים גם חסרונות. מה הם, אם כן, היתרונות והחסרונות של משכנתא חוץ בנקאית?
"היתרון הראשון למשכנתא חוץ בנקאית הוא, כאמור, רמת הגמישות שלה והאפשרות לשעבד אחוזים גבוהים יותר מנכס קיים לטובת ההלוואה. בנוסף על כך, גופים חוץ בנקאיים פחות קפדניים בבדיקת הלקוח, כך שלא כל צ'ק שחזר או תיק ישן בהוצאה לפועל יכשילו את קבלת המשכנתא. פרט לעובדה שגופים חוץ בנקאיים לא כפופים לרגולציה המגבילה שחלה על הבנקים, יש להם יתרונות נוספים. למשל, חוקי הלבנת הון גורמים לבנקים לדרוש מהלווה אסמכתא לאופן השימוש בכל שקל מכספי ההלוואה. זה דבר שלא תמיד הלקוח יכול לספק ושאינו נדרש במשכנתא חוץ בנקאית".
אבל בוודאי ישנן השלכות או חסרונות לגמישות הרבה שמתאפשרת במשכנתא חוץ בנקאית?
"נכון. די ברור שכאשר מוסד חוץ בנקאי מקפיד פחות לבדוק את עברו של הלקוח, ההלוואה שהוא ייתן תהיה בהגדרה משכנתא בסיכון גבוה. מכאן, שהריביות במשכנתאות חוץ בנקאיות הן גבוהות באופן משמעותי מאלו שמציעים הבנקים למשכנתאות. פרט לכך, במשכנתא במימון חוץ בנקאי חייבים להביא בחשבון הוצאות נוספות כמו עמלות יקרות ולא מסובסדות לטיפול משפטי ועמלת פירעון מוקדם גבוהה מהמקובל בבנקים".
לאור כל זאת, עולה השאלה מה הן הסיבות ללקיחת משכנתא במימון חוץ בנקאי?
"משכנתא חוץ בנקאית היא בראש ובראשונה תחליף לגיוס הון למי שהבנק מסרב לתת לו הלוואות בסדר גודל כזה. עם זאת, יש לציין שלא כל לקוח שקיבל סירוב בבנק למשכנתאות יצליח לקבל הלוואה חוץ בנקאית. לקוחות מוגבלים, לקוחות עם תיקים פעילים בהוצאה לפועל, או אנשים עם דפוס קבוע של בעיות אשראי וצ'קים חוזרים, יסורבו קרוב לוודאי גם בחברות חוץ בנקאיות. אבל ובניגוד לעבר, אז רק מסורבי משכנתאות בנקאיות פנו לאפשרות החוץ בנקאית, הרי שהיום הלוואה מסוג זה היא כלי פיננסי עבור אנשים רבים אחרים, כך שגם אנשים בעלי יכולת כלכלית מעדיפים לעתים את המשכנתא החוץ בנקאית משום שהיא מאפשרת למנף נכסים קיימים באופן חופשי יותר, מעניקה הלוואות גדולות יותר ונוהגת בגמישות יתרה בלקוחותיה".
מדוע חשוב לפנות ליועץ משכנתאות מומחה למשכנתא חוץ בנקאית?
"בישראל יש בסך הכל שבעה בנקים למשכנתאות, שכל יועץ משכנתאות מכיר ולעומת זאת כמה עשרות של חברות מימון חוץ בנקאי. יש לזכור, שכל אחת מהחברות הללו רשאית לנהל את מסלול המשכנתאות שלה כראות עיניה, ויועץ המתמחה בסוג כזה של משכנתא לא רק יכיר את שלל המסלולים והאפשרויות, אלא ידע להתאים אותם לצרכים האישיים של כל לקוח ולהעריך מראש את סיכוייו לקבל משכנתא בכל אחת מהחלופות הקיימות".
לאתר של מרטין בוקסדורף ולקבלת ייעוץ, לחצו כאן
ניתן לפנות גם בטלפון - 053-9382060
לעמוד המשרד באתר משפטי
הכתבה באדיבות Zap משפטי
המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד