האסון הבלתי נתפס בטורקיה ובסוריה עדיין מתהווה מול עינינו והנזקים עדיין לא ברורים לחלוטין. על אף שכבר ידוע כי ממדי האסון הם עצומים, ייקח עוד זמן רב עד שנדע את מלוא ההיקף של הנזק. מיד לאחר האסון, כפי שקורה לאחר כל רעידת אדמה משמעותית, עולה החשש וגם הצורך לפעול בדחיפות לחיזוק מבנים ישנים בישראל, תחת תוכנית תמ"א 38 להתחדשות עירונית. ובעוד שמדובר בצורך נכון ואמיתי, הדחיפות והלחץ עלולים להוביל בעלי דירות רבים לחתימה לקידומו של פרויקט מבלי לעמוד על טיבו. "החשש הוא מובן", אומר עו"ד רועי לוי-אבשלום ממשרד עורכי הדין רפאל לוי-אבשלום המתמחה (בין היתר), בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית, "אך ישנה חשיבות מכרעת כי בעלי הדירות יבינו וידעו לאן בדיוק פני הפרויקט מועדות ועל מה בדיוק הם חותמים".
במסגרת פרויקט תמ"א 38, על שלל סוגיו, עוברים בניינים ישנים ומתפוררים, בפריפריה ובמרכז, הליך של חיזוק ותוספת ו/או הריסה ובנייה מחדש. היזם שמבצע את הפרויקט נהנה מדירות חדשות שמתווספות לבניין או לפרויקט ועליהן הוא גורף רווח, הדיירים נהנים מהגדלת דירתם, חיזוק ותוספת מרפסת / חניה / מחסן ו/או קבלת דירה חדשה והרשויות נהנות משיפור וחידוש של פני העיר. נראה, כי כולם מרוויחים מהעסקה של ההתחדשות העירונית, אולם לאורך השנים נרשמה סחבת מתארכת לאישורים של פרויקטים שונים בכל רחבי המדינה. עד לחתימת הדיירים, אישור התוכנית ברשויות השונות והוצאתם לפועל חולפים שנים ארוכות. רעידות אדמה שפוקדות את האזור אחת לכמה זמן שבות ומציפות את הצורך באישור מהיר של התוכניות. בעלי הדירות המתגוררים בבתים מתפוררים חוששים מהעתיד וממהרים לחתום, היזמים להוטים מצידם להוציא לפועל את הפרויקט, והרשויות, לעיתים, נכנעות ללחץ ומקלות בסחבת הבירוקרטית. אף שמדובר בצעד מבורך, כזה שיאפשר לעוד ועוד אזרחים להיערך לקראת אסון של רעידת אדמה, חשוב כי בעלי הדירות יתנהלו בזהירות ולא מתוך חיפזון ובהלה.
עו"ד רועי לוי-אבשלום, המתמחה הן בייצוג יזמים והן בעלי קרקע בפרויקטים של עסקאות קומבינציה וכן של התחדשות עירונית, מסביר מהם הדברים החשובים שיש לשים אליהם לב ביתר שאת בטרם חתימה על ההסכם ובמהלך הפרויקט כולו.
לדברי עו"ד לוי-אבשלום, ראשית על הדיירים להתאחד לצורך הרוב הדרוש לקידום הפרויקט. הרוב הדרוש משתנה בין סוגי הפרויקטים השונים. עניין זה מאוד חשוב, שכן בלא מעט מהמקרים ישנם מתנגדים המכונים "דיירים סרבנים" וכן לבחור עורך דין מטעמם שייצג אותם ואת האינטרסים שלהם בלבד. ההחלטה על עורך הדין של בעלי הדירות, היא בסופו של דבר לאחר שנציגות הבניין התכנסה ובחרה את משרד עורך הדין ובטרם הוא פועל בשמם על הדיירים לחתום על ייפוי כוח. "עורך הדין מטעם הדיירים", אומר לוי-אבשלום, "חשוב שיהיה בעל ידע וניסיון בעסקאות מורכבות מסוג זה, אמין, שיפעל בשמם ויוודא כי הן היזם, הן תוכנית הפרויקט והן ההסכם עליו חותמים הצדדים אינם מקפחים את זכויות הדיירים. עליו לדאוג לבטוחות ולהגנות על הדיירים ועל הנכס שבבעלותם, פעמים רבות מדובר ברכוש העיקרי של אנשים אלו ויש להגן עליו". עם התקדמות הפרויקט, התנגדויות הדיירים מתמוססות ככל שאכן ישנם בעלי מקצוע טובים, בעלי ידע וניסיון בפרויקט אשר דואגים להסביר את מהות הפרויקט ואת לוחות הזמנים.
על אף שהן היזמים והן החברות המוציאות לפועל פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית יצגו בפני הדיירים את הכדאיות שבחתימה על הסכם, ישנה חשיבות גדולה לבדיקת האיתנות הכלכלית של היזם בטרם התקשרות מולו בהסכם מחייב. "על עורך הדין מטעם הדיירים", אומר לוי-אבשלום, "לוודא כי מדובר בחברה בעלת ניסיון בתחום, בעלת חוזק כלכלי ועליו לבדוק את הרקע שלה. כך יוכל להגן על הדיירים ועל הנכסים שלהם". לרוב, עורך דין הדיירים עורך "מכרז יזמים", כך שבסופו של דבר, יוכלו הדיירים לקבל את מקסימום התמורות.
"בנוסף", מדגיש עו"ד לוי-אבשלום, "על עורך הדין ללוות בצורה הדוקה את בעלי הדירות בניהול המשא ומתן מול החברה היזמית על ההסכם בין הצדדים, לדאוג לתנאים המתלים בהסכם שיגנו על האינטרסים של הלקוחות שלו". בטרם החתימה על ההסכם, ישנה חשיבות כי כלל הדיירים יעמדו על תוכנו של ההסכם, יבינו אותו ואת התנאים המתלים שבו.
במסגרת ההסכם מול החברה היזמית, על הנציגות, באמצעות עו"ד מיופה הכוח, לדאוג לבטוחות לכלל הדיירים, לכל שלבי הפרויקט ולרבות שלב פינוי הדירות, תקופת השכירות, שלב הבנייה, לקבלת הדירות החדשות, למיסוי מקרקעין, לתקופת הבדק ולרישום הבית המשותף. "בנוסף", אומר עו"ד לוי-אבשלום, "חשוב כי ילוו את הפרויקט מטעם הדיירים בעלי מקצוע נוספים כגון, מפקח בנייה, אדריכל ושמאי, על מנת להבטיח כי המבנה בטוח מחד ומאידך כי כלל ההבטחות כלפי הדיירים מתקיימות".
ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט היא קריטית להצלחתו ולכן ישנה חשיבות מכרעת לבדיקת הנכס. "דמיינו", אומר עו"ד לוי-אבשלום, "בניין בן 13 דירות שנבנה בסטנדרטים של שנות החמישים או השישים, לפני התניית היתר-בניה בתכנון הנדסי על פי התקן לחיזוק בתים בפני רעידות אדמה ותוחלת חייו של בניין מסוג זה הינו כ-50 שנה. המגרש עליו בנוי הבניין לצורך הדוגמא יחסית קטן, צר, ארוך ו'דחוק'. יש כאן מלכוד, שהרי הריסה ובנייה מחדש תוביל לצפיפות גבוהה ובניין גבוה עד כדי שלילת כדאיות כלכלית מהפרויקט". על כן, יש לבחון האפשרויות התכנוניות לבצע הליך של "פינוי בינוי" (תמ"א 38/2) או אפילו הליך של "עיבוי" (תמ"א 38/1).
מה ניתן לעשות במקרה שכזה?
"במקרה כזה יש לבדוק אם ניתן, למשל, לנצל זכויות בנייה עם מגרש סמוך, במידה וקיים ואכן רלוונטי, כך שהדרך הנכונה לטפל במצב זה הינה לבנות במשותף בית חדש על 2 המגרשים הסמוכים, דבר שיאפשר תכנון עירוני ואדריכלי משופר לרווחת כל הנוגעים בדבר, וייתן תמורה הוגנת ליזם ולדיירים וכן למגרש הסמוך".
משרד עורכי הדין רפאל לוי אבשלום עוסק בהתחדשות עירונית, פינוי-בינוי ותמ"א 38. ליצירת קשר ולפרטים נוספים פנו כאן או בטלפון - 077-9977455
לעמוד המשרד באתר משפטי
הכתבה באדיבות Zap משפטי
המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד