לאחרונה פנו בני זוג ממרכז הארץ לוועדה המרחבית לתכנון ולבנייה באזור מגוריהם, על מנת לקבל היתר לפיצול בית הקרקע שבבעלותם, אך סורבו בשל דרישת הוועדה להציג בפניה טופס 4 כתנאי לדיון בבקשה. על רקע הסירוב, התבקש משרד עוה"ד רפאל לוי-אבשלום, למתן חוות דעת משפטית בסוגיה, אשר בסופו של דבר שינתה את מדיניות הוועדה והאישור לבני הזוג ניתן.
"המקרה הזה מוכיח עד כמה חשוב להיוועץ בעורכי דין המתמחים בנושא ולהתעקש על ליווי משפטי של מי שמכירים את החוק על בוריו וכן כי כל מקרה נבחן לגופו", מבהיר עו"ד רועי לוי-אבשלום.
מה קובע החוק לגבי פיצול דירה
פיצול דירה ללא היתר חוקי מהווה עבירה על החוק שלצידה הליכים פליליים, סנקציות כלכליות, צווי הריסה ועוד.
החוק קובע כי החל מפיצול דירה לשתי דירות יש לקבל היתר בטרם הפיצול. במידה שהפיצול חוקי, בהתאם להיתרים, ניתן להשכיר או למכור את שני הנכסים כיחידות נפרדות.
ביולי 2017 נכנס לתוקף תיקון לחוק. מדובר בהוראת שעה לתקופה של חמש שנים, בה תהא סמכות לוועדה המקומית לתת הקלה לתוספת דירות מגורים במגרש, בדרך של פיצול דירה קיימת לדירה אחת נוספת, וזאת בתנאי שהתכנית נכנסה לתוקף לפני יום 1 בינואר 2011.
התנאים להוספת יחידת דיור במבנה קיים
בהתאם לתיקון זה, ניתן לאשר לנכסים אלה להוסיף יחידת דיור אחת בסביבת המבנה הקיים תחת מספר תנאים: הדירה הקיימת חייבת להיות "דירה צמודת קרקע" - דהיינו, דירה על מגרש שלפי ייעודו מיועד לבניית ארבע דירות לדונם לכל היותר, ואשר מעליה או מתחתיה אין דירה נוספת. שטחה של הדירה יהא 120 מ"ר לכל הפחות, ואילו שטחה של הדירה הנוספת יהא 45 מ"ר לכל הפחות והיא תכלול מטבח, שירותים וכניסה נפרדת.
תנאי נוסף הוא שדירת המגורים שנוספה בשל ההקלה תשמש להשכרה בלבד או למגורים של קרוב, ועל כך תירשם הערה לבקשת יו"ר הוועדה המקומית. לא ניתן למכור את הדירה הנוספת בנפרד מן הדירה.
עוד נקבע כי שטח דירה שנועד לשמש כשטח שירות למרתף או למחסן על פי תכנית, יותר לשימוש של מגורים, ובלבד שסך שטח השינוי לא יעלה על 60 מ"ר ומתוכו שטח המחסן שיותר בו שינוי השימוש לא יעלה על 7.5 מ"ר.
ככל שהוגשה התנגדות להיתר, יש להוכיח להנחת דעתה של הוועדה המקומית כי אין במתן הקלה כדי לגרום לפגיעה בלתי סבירה במי שהגיש התנגדות. ביטול הפיצול והשבת המצב לקדמותו פטורים מקבלת היתר (סעיף 145ג' לחוק).
עלייה בדרישה לפיצול דירות
בשנים האחרונות, לאור מצוקת הנדל"ן והמחירים המאמירים בשוק, יותר ויותר בעלי נכסים מבקשים לפצל את דירתם. התופעה הזו קיימת אצל משכירי הדירות אך גם אצל משפחות המבקשות לאפשר להוריהם, לילדיהם או לאחיהם, להתגורר ביחידת דיור נפרדת בשטח ביתם.
לאור העלייה בתופעה זו נקבעו בחוק התכנון והבנייה הנחיות ברורות כדי לבצע את פיצול הדירות בצורה חוקית. תכלית החוק הינה ברורה והיא שמירה על חיי אדם, שכן תכנון לקוי, בנייה רשלנית ועוד עלולים בסופו של יום לגבות קורבנות או לכל הפחות להעמידם בסכנה.
הוועדה דרשה טופס 4 - חוות הדעת שינתה את התמונה
בני הזוג ממרכז הארץ, ביקשו כבר בשלב הבנייה וטרם סיומה לאשר את פיצול בית הקרקע לטובת יחידת מגורים להורי האישה החולים, ועל כן פנו לוועדה המרחבית לתכנון ובנייה.
אולם, עמדת הוועדה היתה שהבקשה לפיצול הדירה תוגש רק ביחד לבית צמוד קרקע שלגביו ניתן טופס 4, כלומר לאחר שתסתיים בניית הבית, ולכן לא ניתן להגיש בקשה ולהסדיר את פיצול הנכס ללא קבלת טופס 4.
לעמדת משרד לוי-אבשלום, כפי שהוגשה לוועדה, מדובר בתנאי שהוצג על ידי הוועדה הזו אך כלל לא מהווה תנאי על פי חוק ואף לא הוצג בוועדות אחרות. ישנן ועדות שנוהגות כך וישנן ועדות הנוהגות אחרת.
"לעניות דעתנו", כתבו עוה"ד ממשרד לוי-אבשלום, "הדרישה לבית צמוד קרקע קיים בהיתר אינה מהוה דרישה קונקלוסיבית מפורשת לבית שבנייתו נסתיימה ונתקבל בגינו טופס 4 - אלא סובלת מבחינת לשונה וכן מבחינת מהותה גם פרשנות לפיה הבית קיים בהיתר, קרי יכול להיות גם, וזו גם הפרקטיקה הנוהגת בוועדות רבות - בית קיים שבנייתו בהיתר קרובה לסיום. פרשנות מן הסוג הזה, לא זו בלבד שמתחשבת בתכלית החקיקה, אלא גם מתיישבת עם ההיגיון".
בהחלטה עקרונית וחשובה, אשר שינתה את מדיניות הוועדה, אשר הצטרפה בזאת לוועדות נוספות שעושות כן, התקבלה עמדת עוה"ד לוי-אבשלום ובני הזוג יוכלו לפצל את דירתם כחוק. "הדרישה לטופס 4", אומר עו"ד רועי לוי-אבשלום, "ולאחריה הגשת בקשה להקלה, כפי שנדרש על ידי הוועדה, מהווה סרבול ביורוקרטי מיותר, המנוגד לתכלית החוק להקלה מיידית של המחסור בדירות, הפוגע ביעילות תכנונית וגורם לבזבוז של משאבים וזמן".
יצוין, כי משרד הפנים הגיש הצעה להאריך בשנתיים נוספות את הוראת השעה.
משרד עורכי הדין רפאל לוי אבשלום מייצג את לקוחותיו אל מול הוועדה המקומית והמחוזית לתכנון ובנייה. ליצירת קשר ולפרטים נוספים פנו כאן או בטלפון - 077-9977455
לעמוד המשרד באתר משפטי
הכתבה באדיבות Zap משפטי
המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד