נחלה היא אמנם נכס נדל"ן לכל דבר ועניין - כמו דירות, בתי קרקע, משרדים או מחסנים, אך נחלה היא נכס ייחודי בכמה היבטים ולכן ההתייחסות אליה צריכה גם היא להיות שונה, ובפרט בטיפול המשפטי בנכס.
זאת מדוע? ובכן, נחלה היא נכס נדל"ן עם בסיס היסטורי עבה: מדינת ישראל הוקמה על ידי חלוצים, על ידי חקלאות ועבודת אדמה. כך, בעבר, היתה חשיבות עצומה לעצם האפשרות של גידול חקלאי על הנחלה, גידול חקלאי שיוכל לפרנס את המשפחה כולה. לכל משפחה היתה נחלה והנחלה אמורה היתה לפרנס את המשפחה באמצעות עיבוד הקרקע. הייעוד ההיסטורי הזה הוביל להגבלות שונות לגבי השימוש בנחלה. ההגבלות הללו קיימות עד היום, אף על פי שצורת החיים השתנתה מאז וגידולים חקלאיים כבר לא נמצאים בראש סדר העדיפויות של מרבית המשפחות בעלות נחלות בישראל.
ההבדלים בין נחלה לנכסי נדל"ן אחרים
אחד ההבדלים בין נחלה לבין נכסי נדל"ן אחרים הוא עניין ההורשה. ירושת נחלה שונה מאוד מהורשה של נכסי נדל"ן אחרים. לדוגמה, לא ניתן להוריש את הנחלה לשלושה ילדים אלא רק לילד אחד; גם לא ניתן לחלק את הזכויות בנחלה בין מספר אנשים, כפי שניתן לחלק זכויות בדירה. יתרה מזאת, גם בהעברת הזכויות בנחלה קיימות הגבלות רבות.
אחד המנגנונים המוכרים הוא "הבן הממשיך". כשמשפחה רוצה להעביר את הזכויות בנחלה, היא יכולה לבחור, עוד בחיי ההורים, מי יהיה הבן הממשיך. בפועל, כיום פחות ופחות משפחות עוסקות בחקלאות וכך גם הבנים הממשיכים הטבעיים. מלבד זאת, המדינה כיום פחות תומכת בענף החקלאות מבעבר.
כך, בעלי הנחלות נותרו עם לא מעט הגבלות, כאשר המטרה שלשמן נוצרו כבר לא ממש קיימת. אם זה לא מספיק, לכל ההגבלות האמורות יש להוסיף את הפן הרגשי. בנחלה יש מורשת, זכרונות והיסטוריה משפחתית. הרגשות הללו למקום, לאדמה, לצד ההגבלות, עלולים לגרום לסכסוכים משפחתיים.
שינויים לטובה בזכויות
אז מה עושים? עו"ד גלי ריטוב-פורת, ממשרד עורכי הדין קירה-ריטוב-פורת, המתמחה בניהול עסקאות נדל"ן מסבירה כי הבעייתיות שאוזכרה לעיל היא אחת הסיבות שעומדות בבסיס החלטה 979 ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שעברה מיני גלגולים ומספרים ועוסקת במה שנקרא "הנחלה המהוונת".
"מטרת ההחלטה היא, בין היתר, להתמודד עם המעמד המשפטי של זכויות בעלי הנחלה. עד להחלטה, הזכויות היו זכויות חוזיות בלבד מול רמ"י. כיום ניתן לשנות זאת. כלומר, במצב שבו אדם רוכש דירה, הזכויות שהוא רוכש הן זכויות קנייניות ואילו הזכות בנחלה היא זכות חוזית ובעל הנחלה הוא במעמד של בר-רשות - זכות שהיא פחותה יותר מזכות קניינית", מסבירה עו"ד ריטוב-פורת.
"ההחלטה, אם כן, מאפשרת, בין היתר, לשדרג את מעמד הזכויות מבר-רשות לזכות חכירה לדורות, שהיא זכות קניינית. בפועל, ההחלטה הכניסה אפשרויות ניצול למשק ושחררה חלק מהגבלות העבר. היא אפשרה מרחב פעולה קצת יותר גדול. למשל, לפצל מגרשים, להשכיר או לאפשר מגורים של יותר מילד אחד על הנחלה".
עו"ד ריטוב-פורת מציינת כי "כדי ליהנות מההטבות בהחלטה, ישנם תנאי סף שצריך לעמוד בהם, כמו הסדרה של שימושים חורגים או חריגות בנייה בנחלה". לאחר שעומדים בתנאי הסף, יכול בעל הנחלה לבחור באחד מבין שני המסלולים הבאים:
מסלול דמי כניסה - משלמים דמי כניסה בשיעור של 3.75% משווי חלקת המגורים ומקבלים שלוש הטבות עיקריות: ביטול הרצף הבן-דורי, רכישת סל זכויות של 375 מ"ר, אותן אפשר לחלק בין בתי המגורים בנחלה וכן אפשרות לפצל מגרש מנחלה בתשלום בשיעור של 33% משווי המגרש המפוצל.
"זה מהפכני", מדגישה עו"ד ריטוב-פורת, "כי זה מאפשר לבעל הנחלה לחלק אותה אחרת בין ילדיו. בפועל, מדובר באפשרות לייצר שני נכסים שונים ונפרדים במקום נכס אחד. כך, בעל הנחלה אינו חייב להוריש לילד אחד את כל הנחלה ובכך נמנעים סכסוכים. אמנם לא מדובר עדיין בחלוקה שווה, אבל המצב הזה ודאי עדיף".
מסלול דמי רכישה - משלמים תשלום בשיעור של 33% מכל חלקת המגורים בנחלה, ובתמורה מקבלים מספר הטבות, המשמעותיות בהן הן רכישה של כל זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות; אפשרות להשכיר מבנים בנחלה לצדדים שלישיים ואפשרות לפצל מגרשים מנחלה ללא עלות נוספת.
"המשמעות בפועל", אומרת עו"ד ריטוב-פורת, "היא שניתן לעשות בחלקת המגורים כמעט כל מה שרוצים, בכפוף לאפשרויות שהתב"ע מאפשרת. מסלול זה משמעותית יקר יותר ולכן פחות אטרקטיבי, אבל יתרונו בקבלת זכויות עתידיות מבלי לשלם עליהן. כלומר, אפשר לפצל מגרשים בלי לשלם על כך תשלום נוסף".
חשוב, כמובן, לציין שעל התשלומים האמורים יש להוסיף מע"מ וכן צריך להביא בחשבון תשלום מס רכישה והיטל השבחה.
ניהול וחלוקת נחלה בהתאמה אישית לכל משפחה
לדברי עו"ד ריטוב-פורת, מדובר ללא ספק בשינוי משמעותי בניהול וחלוקת הנחלה, עם אפשרויות שלא היו קיימות קודם לכן. "ירושת הנחלה כבר אינה בלעדית לבן אחד בלבד, אפשר להוריש ליותר בנות ובנים ולחלק את הנחלה. האופציות לבחירה הרבה יותר רחבות".
עו"ד ריטוב-פורת מציינת, מהיכרותה את התחום, כי "לכל משק ומשק יש סיפור משלו, לכל משפחה תנאים משלה, נסיבות שונות והגבלות אחרות. לכן, ההחלטה הזו מאפשרת להתאים פתרון הולם לכל משפחה ומשפחה, לתפור לה חליפה בהתאמה".
לדבריה, יש חשיבות גדולה להיערכות מראש איך וכיצד לחלק את הנחלה. באופן כזה, אפשר למנוע ויכוחים וסכסוכים משפטיים שעלולים לצוץ בעתיד.
עו"ד ריטוב-פורת מסכמת: "כשעושים זאת עוד במהלך חייהם של ההורים, כאשר הם אלה שמקבלים את ההחלטות ומנווטים את הספינה, אפשר ליצור הסדר משפחתי שיהיה נוח ומקובל על כולם ולחסוך בעיות ומריבות, שכידוע כרוכות גם בלא מעט כסף. ההחלטה מאפשרת לאנשי המקצוע לסייע למשפחות להימנע מבעיות שעשויות לצוץ בעתיד".
משרד עו"ד ונוטריון קירה ריטוב-פורת עוסק ומתמחה בכל סוגי עסקאות הנדל"ן ומעניק יחס אישי וליווי צמוד ללקוחותיו. ליצירת קשר ולפרטים נוספים פנו כאן או בטלפון - 073-3161530
לאתר המשרד
לעמוד המשרד בפייסבוק
הכתבה באדיבות Zap משפטי
המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד