כשאתם קונים דירה חדשה, סביר להניח שאתם בדרך כלל קונים אותה מקבלן על הנייר והדירה עצמה עדיין לא בנויה ועוד לא ראיתם אותה. הקבלן צריך להתחייב למועד המסירה כאשר בניית הדירה טרם הושלמה, זאת בניגוד לדירה יד שנייה שרוכשים.
בנייתו של פרויקט למגורים יכולה לקחת שנתיים-שלוש ולפעמים אף יותר. לכן, מועד המסירה של הדירה שקניתם הוא כנראה מועד חשוב מאוד בעבורכם ואתם מתכננים את החיים שלכם בהתאם אליו - שלוש-ארבע השנים הקרובות קדימה, גני ילדים, עבודה, חוגים - הכל. אך מה קורה אם תכננתם את חייכם בצורה מסוימת, בהתאם למועד שעליו סוכם עם הקבלן, אך המועד הזה לא מגיע מבחינת הקבלן והדירה לא מוכנה בזמן? זה אומר, כמובן, שאתם צריכים להישאר לגור באותו מקום שאתם גרים בו, אבל עו"ד מאור לאליאן, שמשרדו נותן שירותים בנושאי ליטיגציה אזרחית, מזהיר ש"פה זה רק מתחיל".
"אם מועד המסירה מגיע אך הדירה לא מוכנה בזמן, מדובר בזכות המוגנת על ידי החוק", אומר עו"ד לאליאן ומוסיף כי "בחוק המכר דירות נקבע פיצוי קבוע ללא הוכחת נזק, שבא להגן על מי שהדירה שלו לא נמסרת בזמן מהקבלן. קיימים לכך ביטויים קבועים בחוק, עם הגדרות ברורות לגובה הפיצוי ומשך זמן האיחור".
כך, לדבריו, "הפיצוי מותאם לדמי השכירות בגין הדירה ומחולק לתקופות. למשל, עבור איחור של עד חמישה חודשים מהמועד החוזי, גובה הפיצוי יהיה שווה לדמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה. לאחר מכן ועד עשרה חודשים ממועד המסירה החוזי, הפיצוי הקבוע בגין האיחור גדל ב-25% מדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה. אולם", אומר עו"ד לאליאן, "לקבלן, בדרך כלל, יהיו תשובות מפתיעות".
מה יכולות להיות הטענות שיעלו כהגנה מהקבלן?
"בדרך כלל, כשדיירים תובעים את הקבלן על האיחור במסירה, יכולות לעלות מצידו טענות נגד, כמו למשל כי היתה הסכמה מצד הדיירים במהלך הבנייה לשינוי של מועד המסירה, או דברים דומים לזה, שמועד המסירה יידחה. זאת, למשל, בגלל בקשות שינויים של הדיירים שגרמו להתארכות משך הביצוע. טענות אחרות הן טענות בגין אי תשלום במועדים הקבועים בחוזה באופן המקנה לקבלן את הזכות לאחר גם את מועד המסירה המוסכם בחוזה. כך, כשזה נוגע לבעיות, שינויים ואי תשלומים, והקבלן מבקש להסתמך על עבודה נוספת שבוצעה לבקשת הדיירים ומצדיקה את האיחור, נערכת בחינה מאוד מדוקדקת של הטענות שהוא מעלה כצידוק לאיחור במסירה".
מה אתה בודק כשהקבלן טוען שהוא היה צריך לבצע עבודות נוספות?
"ראשית, ככל שנטענת טענה לגבי איחור במסירה שנגרם בשל עבודות נוספות או שינויים שהדיירים ביקשו לבצע בדירה, נדרשת הסכמה ברורה ומפורשת של הדיירים לכך שהדבר יביא לאיחור במסירה, ולא רק זאת אלא שמועד המסירה החוזי צריך להיות ברור וחד משמעי. טענות כלליות בכל הנוגע לדחיית מועד המסירה לא יהוו הגנה מפני תביעה בעניין זה".
מעבר לכך, מסביר עו"ד לאליאן, "נדרשת התאמה בין העבודות או השינויים שהקבלן נדרש לבצע ומהותם לבין התקופה שבה הקבלן טוען כי יש לאחר בגינם את מועד המסירה. למשל, אם ביקשו תוספת של כמה שקעים בחשמל, הדבר לא מצדיק איחור של חודש במסירה - אולי רבע או חצי יום. ואולם, אם ביקשו, לאחרי שהדירה היתה כבר גמורה או בשלבי בנייה מתקדמים, להרוס כמה קירות ולשנות את המבנה שלה, אז מובן שהזמן שהקבלן יזדקק לצורך ביצוע עבודות אלו יהיה קצת יותר ארוך והדבר מצדיק הארכה של תקופת הביצוע והמסירה".
עו"ד לאליאן מסביר כי טענה נוספת יכולה להיות איחור ש"לא קשור לקבלן". למשל, בגלל מחדלים כאלה ואחרים של רשויות המדינה, כמו הרשות המקומית, כיבוי אש או הוועדה המקומית. "נטל ההוכחה בעניין זה לא מוטל על הדיירים, אלא על הקבלן שנדרש להוכיח כי מדובר בגורמים זרים שאינם קשורים אליו שעיכבו את הפרויקט וכי מחדלים אלה של צדדי ג', והם בלבד, הם אלה שהביאו לאיחור והוא מצידו סיים את כל מה שהיה באחריותו במועד", מציין עו"ד לאליאן.
"מעבר לכך, על הקבלן להראות כי מחדלים או עיכובים שנגרמו בשל התנהלות של צדדי ג' לא היו בגדר התנהלות רגילה או צפויה מראש של אותם הגורמים, שאז היה עליו להיערך בהתאם ולהתחייב למועד מסירה המשקלל עיכובים אלה".
איך מוכיחים מה גובה דמי השכירות שעל הקונים לקבל כפיצוי?
"אם אין פיצוי שקבוע בהסכם שחתמתם עליו, אז את דמי השכירות אפשר להוכיח בראיות כמו למשל חוזי שכירות דומים של דירות בגודל דומה באותו אזור, פרסומים לגבי דמי השכירות המבוקשים באזור לגבי דירות דומות וכן באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך, שיעריך את שווי דמי השכירות הראויים עבור הדירה".
עו"ד לאליאן מזכיר כי כדי לקבל את הפיצוי המגיע לכם, יש להגיש תביעה לבית המשפט. על כן, מומלץ להיעזר בעורך דין מנוסה ומקצועי בתביעות מסוג זה, שיידע איך למקסם את התביעה עבורכם כמי שמכיר את החקיקה והפסיקה הרלוונטית ויוכל לכוון אתכם ולסייע לכם בכל ההליך המשפטי.
משרד עו"ד מאור לאליאן, נוטריון וגישור, נותן שירות מ-2001 בנושאי ליטיגציה אזרחית ומסחרית וגישור. ליצירת קשר ולפרטים נוספים ניתן לפנות כאן או בטלפון - 053-4321595
לעמוד המשרד באתר משפטי
הכתבה באדיבות Zap משפטי
המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד