דוד (32) חלם על הרגע הזה שנים. הוא חסך שקל לשקל, ובשעה טובה הצליח להשיג את ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה. הוא וזוגתו היו בטוחים שמצאו את הבית המושלם להקים בו משפחה. המיקום נראה להם אידיאלי, והמחיר הוגן. בלי לחשוב פעמיים, הם חתמו על זיכרון דברים.
"בדיעבד הבנו שזו היתה טעות", הם סיפרו חודשים לאחר מכן. בדירה החלו להתגלות בעיות בצנרת, ממול צצו לפתע בניינים שעברו תהליכי תמ"א 38 רועשים, ואם לא די בכך התברר לשניים כי הם עלולים להיתקל בקושי בנטילת משכנתא, שכן שווי הנכס נמוך מכפי שסברו בתחילה.
"הדוגמה הזו ממחישה את החשיבות העצומה שיש לביצוע בדיקות מקדימות לפני שקונים דירה", אומר עו"ד מיכאל בן יוסף, מומחה לנדל"ן המלווה קונים רבים בביצוע עסקאות רכישה של דירות. "קניית דירה היא פעמים רבות העסקה הגדולה והחשובה בחיים, וחייבים לגשת אליה בזהירות".
כדי לסייע למי שעומדים בפני רכישת דירה, ריכזנו בעזרתו של עו"ד בן יוסף כמה מן השאלות החשובות שצריך לשאול לפני שניגשים לעסקה. "אין מדובר ברשימה ממצה, ולפני שיוצאים לדרך חשוב להתייעץ עם עורך דין בעל ניסיון הבקיא בנושא, ויכול לאתר מוקשים שנמצאים בדרך".
1. האם המוכר של הדירה הוא אכן מי שהוא טוען שהוא?
"תתפלאו אבל בלא מעט מקרים מי שהזדהו כמוכרים של נדל"ן התבררו כנוכלים שמכרו נכס שכלל לא היה שייך להם והפילו בפח את הקונים", אומר עו"ד בן יוסף. "מסיבה זו חיוני לוודא כי מי שמתיימר למכור לכם את הדירה שלו הוא אכן הוא עצמו ולבצע לגביו בדיקות רקע בסיסיות".
לאחר אימות זהותו של המוכר, יש לוודא כי הוא אכן הבעלים של הנכס ולבדוק את המצב הרישומי של הדירה. "הדרך לעשות זאת היא באמצעות הוצאת נסח טאבו עדכני. כשמביטים בנסח, יש לוודא כי פרטי המוכר הם אלה שמופיעים בו, ולאחר מכן לערוך בדיקות נוספות לגבי הדירה".
2. האם קיימים על הדירה שיעבודים או הערות אזהרה?
לדברי עו"ד בן יוסף, כאשר מעיינים בנסח הטאבו יש לבחון מהו גודל הדירה שרשום בו ואילו הצמדות יש לדירה. כמו כן, יש לבחון אילו הגבלות קיימות על הדירה, כגון שיעבודים, עיקולים והערות אזהרה. "חשוב לבחון אם המוכר הוא רווק או נשוי שכן במקרה כזה מחצית מהדירה שייכת לאשתו, מה שעשוי להפוך את המכירה למורכבת יותר".
חשוב כמובן לבחון אם רובצת על הדירה משכנתא. "במקרה כזה יש לדרוש מהבנק אישור איזו יתרה נותרה לתשלום", אומר עו"ד בן יוסף. "כדי שהדירה תהיה רשומה על שם הקונים ללא משכנתא, צריך לסכם עם המוכר על חובתו להעביר את מלוא התשלומים לפני העברת הזכויות".
3. האם יש חריגות בנכס, ואילו זכויות בנייה עתידיות יש בו?
אחת הבדיקות שחשוב לבצע לפני שקונים דירה נוגעת לחריגות בנייה שעלולות להימצא בדירה הנרכשת. חיוני לאתר את חריגות אלה, שכן הן עלולות לא רק לפגום בשווי הדירה, אלא גם להקשות על קבלת משכנתא, ולהוביל מאוחר יותר לצווי הריסה שיוצאו נגדן.
"הערות על צווי הריסה וחריגות בנייה אמורות להימצא בנסח הטאבו", אומר עו"ד בן יוסף. "אם הן לא נמצאות שם, רצוי להרחיב את החיפוש ולעיין בתיק הבניין המצוי במחלקת ההנדסה. בתיק ניתן למצוא את היתר הבנייה ולהשוות אותו למצב בפועל ולמצוא התראות וצווים שהוצאו למבנה".
לדברי עו"ד בן יוסף, בדיקה נוספת שחשוב לבצע נוגעת לזכויות הבנייה העתידיות על המבנה. "חשוב לבדוק אם הזכויות נוצלו באופן מלא או שקיימות זכויות נוספות שטרם נוצלו. אם לדוגמה קיים גג צריך לבדוק אם זכויות הבנייה עליו שייכות לדירת הגג או שהן שייכות לכלל דיירי הבניין".
4. מהו מצבה הפיזי של הדירה? האם קיימות בה בעיות תשתית?
לפני שקונים דירה, חשוב לוודא שכל התשתיות בה תקינות, אחרת הקונה עלול לחשוף את עצמו לתקלות שטומנות בחובן הוצאות של עשרות אלפי שקלים. "בדירה עצמה עשויים להיות ליקויים כמו נזילות, בעיות במערכות החשמל והגז, סדקים בקירות ועוד", אומר עו"ד בן יוסף.
לדבריו, מכיוון שעל פי רוב מופיע בחוזי מכר סעיף שבו הקונה רוכש את הדירה IS AS, ולא יכול לבוא בטענות לאחר הקנייה כלפי המוכר, הקונה חייב לוודא קודם לכן שכל המערכות של הדירה תקינות. "לצורך כך, ניתן להיעזר באחת מחברות הבדק הקיימות בשוק", אומר עו"ד בן יוסף.
5. מהו מצב הבניין? האם מתוכנן בו הליך שיפוץ או תמ"א?
פרט לבדיקת מצבה הפיזי של הדירה, חשוב לוודא גם מהו מצב הבניין. בין היתר, חשוב לבדוק אם מתוכנן בבניין הליך שיפוץ (שעשויות להיות כרוכות בו עלויות נוספות) או תמ"א 38. כדאי לגשש עם השכנים כדי לבדוק את הנושאים הללו בעדינות, ולא למצוא את עצמכם באי נוחות אחר כך.
6. כמה דירות מושכרות בבניין? האם הדיירים שומרים עליו?
במסגרת שלל הבדיקות המקדימות שעורכים לנכס, חשוב לבדוק את איכות החיים העתידית בבניין שאליו אתם מתכננים לעבור. בין היתר, יש לבחון שכלל המערכות השונות בבניין עובדות (כגון, המעלית, האינטרקום ועוד), ושאין בו מפגעי תברואתיים שיפגעו באיכות חייכם.
אחת השאלות שכדאי לשאול היא כמה מהדירות בבניין מושכרות, ובכמה מהן מתגוררים בעלי הדירות עצמם. זאת, כדי לנסות להבין עד כמה אכפת לשכנים העתידיים שלכם ממצב הניקיון בבניין ומשמירת איכות החיים בו. לרוב, לבעלי דירות יהיה דחוף יותר לטפל בתקלות בבניין.
7. איך נראית השכונה שבה נמצאת הדירה? האם עשויים לצוץ בה מטרדים?
אם נחה דעתכם מהמצב הפיזי של הדירה וממצב התשתיות שלה, זה הזמן לבחון את הסביבה החיצונית. למדו על השכונה שבה ממוקמת הדירה משיטוט באינטרנט, וערכו בה סיורים רגליים באופן עצמאי. חשוב לערוך את הסיורים בזמנים שונים, למשל בשעות הבוקר והערב.
"חשוב לוודא שהדירה קרובה לצירים מרכזיים, שמצב התנועה סביר, ושיש בה תחבורה ציבורית הולמת", אומרת עו"ד בן יוסף. "בנוסף, כדאי לוודא שאין בקרבת הדירה מטרדים פוטנציאליים כמו אנטנות סלולריות או גן שעשועים רועש ושלא מתוכננים לצוץ בסביבה מטרדים נוספים".
הכתבה באדיבות אתר זאפ משפטי
לפנייה לעו"ד מיכאל בן יוסף באתר זאפ משפטי
8. האם קיבלתם אישור עקרוני למשכנתא וביצעתם בדיקה מקדימה על ידי שמאי?
אם אתם עומדים לרכוש דירה, עליכם לוודא שיש בידיכם את ההון העצמי הדרוש לרכישתה, ושיש בידיכם אפשרות לקבל משכנתא כדי להשלים את הסכום. כדי לוודא זאת, יש לפנות לבנק לצורך קבלת אישור עקרוני למשכנתא, תהליך שמחייב גם בחינה של הדירה על ידי שמאי מטעם הבנק.
ללא קשר, מומלץ שתערכו בדיקה עצמאית גם על ידי שמאי מטעמכם, שיבחן את מצבו של הנכס ואת השווי האמיתי שלו, אחרת אתם עלולים להימצא במצב שבו לא תוכלו לקבל את מלוא המשכנתא.
9. האם אתם מודעים לכלל המיסים החלים עליכם בעסקה?
במסגרת עסקת מכר, חלים על הקונה והמוכר מספר מיסים שחשוב להיות מודעים אליהם. ראשית, יש לדעת כי על הקונה חלה חובה לדווח של העסקה לרשות המיסים, ולשלם מס רכישה על פי סכום העסקה וסוג הנכס. חשוב לברר כמה מס רכישה תידרשו לשלם לפני ביצוע העסקה.
לעומת זאת, אם אתם המוכר במסגרת העסקה צפוי לחול עליכם מס שבח. ללא תשלום מס השבח לא תוכלו להשלים את הליך המכירה, ולכן לקונה יש אינטרס ישיר שהמס ישולם על ידי המוכר. חייבים להסדיר את הנושאים האלה מראש במסגרת הסכם המכר.
10. מעורך דין ועד הובלה: האם לקחתם בחשבון את כל העלויות הכרוכות ברכישת דירה?
פרט למסים, יש לקחת בחשבון עלויות נוספות לפני ביצוע הרכישה. מדובר, בין היתר, באגרות (למשל, באגרה שיש לשלם לצורך רישום בטאבו) ובעמלות שונות הנוגעות למשכנתא (ובכלל זה, דמי פתיחת תיק, רכישת ביטוח חיים, עלות שמאי ועוד). בנוסף, מי שקונה דירה צריך לקחת בחשבון גם עלויות של ביצוע הובלה ושיפוצים, וכן את עלות עורך הדין שילווה אתכם בהליך הרכישה.
עומדים בפני רכישת דירה יד שנייה או דירה חדשה מקבלן? זקוקים לסיוע בתהליך הרכישה? פנו כאן לעו"ד מיכאל בן יוסף, המתמחה בנדל"ן ומסייע לקונים רבים בתהליך זה
המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד