לפני מספר שבועות יצאה חברה קבלנית גדולה במבצע מפתה שבמסגרתו היא מציעה מאות אלפי שקלים החזר כספי על רכישת דירה באחד הפרויקטים שלה ברחבי הארץ. במסגרת הקמפיין ובפרק זמן מוקצב יכלו רוכשים לבצע את "עסקת החלומות" ולעמוד בתנאים לקבל אותו החזר כספי. ההטבה הזו היא חלק מניסיון של שוק הנדל"ן להתאושש ואליה מצטרפות הנחות משמעותיות גדולות שמציעות חברות אחרות בשוק. לדברי עו"ד קרן כץ, המתמחה בדיני מקרקעין, "השוק נמצא במשבר והחברות מנסות להתמודד מול המשבר הזה, לחזור למכור דירות קבלן בפרויקטים ובפשטות להישאר בשוק. הן אומנם מפתות בהצעות שלהן אך לא כל הנוצץ זהב ויש לשים לב לדגלים אדומים שצצים בדרך".
מלחמת "חרבות ברזל" פגעה בתחומים רבים בכלכלה הישראלית, אך נראה כי ענפי הבנייה והנדל"ן הם הנפגעים העיקריים. סביבת ריבית גבוהה, מחסור בעובדים והירידה בביקוש הובילו לקיפאון בשוק הנדל"ן, שוק שכבר סבל טלטלה לא פשוטה במהלך השנה האחרונה. על פי הדוחות של חברות הבנייה במהלך החודשים האחרונים ומאז פרוץ המלחמה נרשמה צניחה של 30%-90% במכירת דירות חדשות. נתוני הלמ"ס לחודש אוקטובר הצביעו על ירידה של 56% במכירות הקבלנים ביחס לאוקטובר אשתקד. סך הדירות שנרכשו במהלך אוקטובר 2023 עמד על 2,294 דירות חדשות ודירות יד שנייה, שפל שלא נראה כמוהו במהלך עשרים השנים האחרונות.
"בשלב הזה", אומרת עו"ד כץ, "עדיין לא ברור לאן הולך שוק הנדל"ן וכיצד המלחמה תעצב אותו בתקופה הקרובה. העובדה שהמלחמה עדיין נמשכת, ומשמעה כי גם המחסור בעובדים ניכר, לצד הלך הרוח במדינה והקשיים האותנטיים של רבים כיום לרכוש דירה, כל אלה עדיין כאן. למרות שהשוק הישראלי הוא חזק, הדרישה לנדל"ן לא תיפסק, אבל אנחנו עדיין לא יודעים מתי תמונת המצב תתהפך ולאיזה צד. לכן, חברות הנדל"ן, יזמים וקבלנים, מנסים מהצד שלהם להתניע את השוק. לא רק להוציא את הפרויקטים מהקפיא אלא להביא גם לתנועה של ממש".
ההטבות הכספיות הללו הן באמת מפתות?
עו"ד כץ: "יתכן ומדובר בהטבות משמעותיות, שווה לבדוק כל הצעה לגופה ולהתייעץ עם בעל מקצוע בתחום הנדל"ן. תפקידן של ההטבות האלו הן לפנות למי ששוקלים רכישת דירה, מי שמתעניינים בכך וחושבים על כך ברצינות. הטבה כספית של חברה כזו או אחרת יכולה לעשות את השינוי. כמובן שהטבה כספית לבדה, אף שהיא מעודדת לרכישה, היא איננה סיבה מספקת לרכוש דירה בפרויקט כזה או אחר. עלינו לבחון את האותיות הקטנות בכל דירת קבלן, ולבצע את ההחלטה על הרכישה בצורה מושכלת".
לפניה לעו"ד קרן כץ באתר שלה
לעמוד של עו"ד קרן כץ ב-ZAP משפטי
באדיבות ZAP משפטי
זקוקים לעו"ד המתמחה בנדל"ן? פנו לעו"ד קרן כץ, טל': 054-9508980
מה למשל צריך לעשות?
עו"ד כץ: "אחד הסיכונים העיקריים ברכישת דירת קבלן 'על הנייר', כלומר דירה שעדיין לא נבנתה, הוא האפשרות לכך שיהיו עיכובים בתהליך הבנייה והמסירה שלה. העיכובים יכולים להיגרם בגלל סיבות פרוצדורליות כאלו ואחרות כמו קבלת היתרים, אך מן הסתם, בימינו, הם עלולים להיגרם בשל מצב החירום, המחסור בכוח האדם וכו'". סיכון נוסף, בתום הבניה לא נקבל את מה שהובטח לנו על כן חייבים לגבות את כל התחייבויות הקבלן במסמכים מתאימים.
מאילו דגלים אדומים נוספים צריך להיזהר?
עו"ד כץ: "צריך לוודא שההטבה הכספית שאנחנו מקבלים לא באה על חשבון טיב ואיכות הדירה שאנחנו מקבלים. יש לבדוק שטיב חומרי הבנייה למשל לא ירד בגלל שהחברה מנסה 'לתת' מצד אחד ו'לחסוך' מצד אחר. איכות בנייה ירודה היא פוטנציאל לנזקים ולליקויי בנייה רבים וקשים בהמשך הדרך. התמודדות עם ליקויי בנייה קשים, בפרט של דירה חדשה, יסבו לרוכשים סבל רב, תסכול ופגיעה באיכות החיים".
לדברי עו"ד כץ, בכל עת שבה חפצים לבצע עסקה מול חברה קבלנית לרכישת דירה, חייבים לבדוק את מצבה הכספי ועל אחת כמה וכמה בתקופת מלחמה ובעת משבר כלכלי. "רכישת דירה היא תמיד בעלת סיכון פיננסי, אך בתקופה השברירית של היום הדבר משמעותי עוד יותר. חשוב לבדוק את ההיבט הזה, להסתייע באנשי מקצוע ולהגן על עצמכם בכל דרך אפשרית".
מהו הטיפ המנצח רכישת דירה מקבלן?
עו"ד כץ: "לבדוק, לבדוק ושוב פעם לבדוק. אנחנו משקיעים את מיטב כספנו ברכישת דירה, ולא משנה באיזו תקופה מדובר, עלינו להגן על עצמנו מפני העסקה ומפני הסיכון שאנחנו לוקחים. הדרך לעשות זאת היא פשוטה, לבדוק את הסביבה, לבדוק את הדירה, לבדוק את הקבלן או היזם ובסופו של דבר לעגן את כל ההגנות שלנו בחוזה המכר. תמיד חשוב להתייעץ עם עורך דין שמתמחה בנושא הזה, להסתמך על אדם עם ניסיון והבנה בתחום ולקבל ממנו את הליווי למהלך המשמעותי הזה. במעשים הללו אנחנו מבטיחים לעצמנו ראש שקט להמשך הדרך".