רכישת דירה היא אחת העסקאות החשובות ביותר שנבצע בחיינו. במרבית המקרים מדובר בהון העיקרי שלנו ובצומת דרכים של ממש. הדרך ליעד היא לא תמיד קלה, וגם לאחר שחתמנו על הסכם המכר לרכישת הנכס, אנו עלולים למצוא את עצמנו משלמים מחיר יקר על טעויות וחוסר תשומת לב. לדברי עו"ד קרן כץ, מומחית לדיני נדל"ן, הסכם המכר הוא אבן דרך מהותית בשלבי העסקה וככזה עליו להגן עלינו במידת הצורך. "כל הסכם מכר", היא מבהירה, "עליו להתייחס באופן ספציפי לרוכשים ולמוכרים, לאופי העסקה ולנכס המדובר, חוסר בתשומת לב לפרטים עלול להוביל לצרות כאשר לא בכל מקרה ניתן יהיה לבטל את העסקה".
לאחרונה דן בית המשפט השלום בבת ים בתביעה לביטול הסכם מכר ואף קיבל אותה. התביעה הוגשה על ידי בני זוג שרכשו מחברה יזמית דירה בחולון הכוללת חנייה אולם לאחר החתימה על ההסכם גילו שהחנייה צרה מלהכיל את רכבם. בתביעה טענו השניים כי הוטעו על ידי המוכרת באופן המצדיק את ביטולו של ההסכם. סגנית נשיאת ביהמ"ש השלום בבת ים, רונית אופיר, ציינה בפסק הדין כי בהתאם לחוו"ד המומחה שמינתה, אכן מכפיל החניה אינו עומד בדרישות משרד התחבורה. כך, רוחב משטח החניה קטן ב-90 ס"מ מהרוחב המינימלי הנדרש לפי התקן כאשר בנוסף קיימים עמודי מתכת משני צדדי המכפיל, המונעים אפשרות לפתוח את דלת הרכב ולצאת ממנו.
השופטת אימצה את עמדת המומחה וקבעה כי מידותיו של תא החניה "אינן מאפשרות שימוש סביר בחנייה ברכב בגודל סטנדרטי". לשיטתה, מגבלות חנייה הן "עניין מהותי" אשר היה על היזמית לגלות אודותיו לרוכשים ומשלא עשתה כן, הרי שיש להם זכות לבטל את החוזה מחמת טעות. היזמית אף חויבה בתשלום 25 אלף שקל הוצאות משפט.
פנו לעו"ד קרן כץ באתר שלה
פנו לעו"ד קרן כץ בעמוד שלה ב-ZAP משפטי
הכתבה באדיבות ZAP משפטי
נראה, כי למזלם של בני הזוג התובעים, אכן החוזה, הסכם המכר בוטל. אולם, לדברי עו"ד כץ, לא בנקל נעתר בית המשפט להורות על ביטולו. "כדי לבטל הסכם מכר", היא מוסיפה, "יש להוכיח עילת ביטול מוכרת".
עו"ד כץ: "במקרה זה מדובר בעילה של טעות או הטעייה. כלומר, אחד הצדדים בחוזה, הציגו מצג שווא או מצג שגוי או אפילו הסתירו מידע. מקרה זה, דומה לפסק הדין בנוגע לחנייה. בני הזוג הוטעו לחשוב, אם בכוונה ואם שלא בכוונה, כי הם רוכשים בנוסף לדירה גם מקום חנייה כשיר, אך לא כך הדבר".
אילו עילות נוספות קיימות לביטול הסכם מכר?
עו"ד כץ: "אחת העילות הבולטות היא הפרה יסודית של החוזה. מדובר בהפרה שיש להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית".
"לפעמים בהסכם מכר נכלול תנאים מתלים", מוסיפה עו"ד כץ, "מדובר בתנאים שלרוב התממשותם אינו תלוי בצדדים, אלא, למשל, במוסדות התכנון או ברשות המקומית במקרים של זכויות בנייה".
יש עוד סיבות לביטול חוזה מכר?
עו"ד כץ: "במקרים מסוימים, והם אינם שכיחים, יבוטל חוזה מכר אם הוא נוגד את החוק או את תקנת הציבור. למשל, במקרה שבו צד אחד מתנה את קיום ההסכם בסיוע להעלמת מסים. עילות נוספות הן של כפייה ועושק, כאשר אחד הצדדים מנצל את חולשתו של הצד השני חתימה על ההסכם או אף כופה אותו עליו".
האם יש דרך להימנע ממצבים של ביטול הסכם מכר?
עו"ד כץ: "למנוע באופן מוחלט את הסיכוי לכך כנראה שלא, שכן אין אנו יודעים מה יוליד יום וכיצד ינהג הצד השני. יחד עם זאת, ניתן באופן משמעותי לצמצם את הסיכוי ש'ניפול' בחוזה, שיטעו אותנו. הדרך לשם עוברת דרך ייעוץ נכון של עורך דין המומחה לנדל"ן והבקיא בעריכת הסכמי המכר. הסכם מכר טוב הוא זה שמשלב את האינטרסים של שני הצדדים, אך מגן עליהם בו בעת. עורך דין מנוסה ידע להבחין ב'מוקשים' אם ישנם, ולהגן על האינטרסים של הלקוח שלנו, בין אם הוא הרוכש או הקונה. בשיתוף עם אנשי מקצוע נכונים לצורך וידוא הפרטים, הנתונים ומצב הנכס, נוכל להגיע לחתימה על הסכם מכר טוב ומיטיב. בעיקר כזה שיגן עלינו בהסכם המכר וגם במידה ונזדקק לסיוע של בתי המשפט על מנת לבטלו".
עו"ד קרן כץ. אלי הורוביץ 4, רחובות.053-4257611