"בשבוע שעבר נכנסו למשרדי זוג לקוחות מתוסכלים," משתפת עו"ד כרמית קופמן, בעלת קופמן משרד עוה"ד ושות', המייצגת בעסקאות מקרקעין ונדל"ן. "הם סיפרו על עסקת נדל"ן שהתמשכה חודשים ארוכים בגלל חילופי טיוטות אינסופיים בין שני משרדי עורכי דין, כשכל צד מנסה למשוך את החוזה לכיוונו. בסוף העסקה התפוצצה, ושני הצדדים נותרו מאוכזבים ומתוסכלים. זה בדיוק המקרה שממחיש למה ייצוג דו-צדדי, כשהוא נעשה נכון, יכול להיות הפתרון האידיאלי".
אתגרי שוק הנדל"ן הישראלי
שוק הנדל"ן בישראל מציב אתגרים ייחודיים בפני כל הצדדים המעורבים בעסקה. מחירי הדיור הגבוהים, הריביות המשתנות, והתחרות העזה על כל דירה הופכים כל עסקת נדל"ן למורכבת במיוחד. "בתנאים כאלה," מסבירה עו"ד קופמן, "היעילות והמהירות של ייצוג דו-צדדי הופכות ליתרון משמעותי עוד יותר. כשדירה יכולה להתייקר במאות אלפי שקלים תוך חודשים ספורים, הזמן הוא גורם קריטי".
האם ייצוג של שני הצדדים מתאים לכולם, בכל עסקת מכר?
עו"ד קופמן: "במציאות הישראלית, ייצוג דו-צדדי מתאים במיוחד לעסקאות סטנדרטיות בשוק היד השנייה, כאשר שני הצדדים מעוניינים בהשלמת העסקה, מתקיימת תקשורת טובה ביניהם, ואין מחלוקות מהותיות על תנאי העסקה. בעסקאות מול קבלנים או בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, המורכבות גדולה יותר ולרוב נדרש ייצוג נפרד".
לדבריה, הייצוג הדו-צדדי מתאים במיוחד לעסקאות סטנדרטיות, כאשר שני הצדדים מעוניינים בהשלמת העסקה, מתקיימת תקשורת טובה ביניהם, ואין מחלוקות מהותיות על תנאי העסקה. "זה לא סוד קסם," מסבירה עו"ד קופמן, "אלא שיטת עבודה שדורשת מקצועיות, שקיפות ואמון".
"אחד המאפיינים הייחודיים של שוק הנדל"ן בישראל," מוסיפה עו"ד קופמן, "הוא המעורבות המשפחתית הגבוהה. לעתים קרובות ההורים מסייעים במימון הדירה לילדיהם, ובמקרים רבים גם מעורבים בתהליך קבלת ההחלטות. בייצוג דו-צדדי, היכולת לנהל תקשורת יעילה עם כל הגורמים המעורבים הופכת קריטית עוד יותר".
עו"ד קופמן מדגישה עם זאת, כי ייצוג שכזה אינו מתאים לכל מקרה. "ישנם מצבים בהם ייצוג נפרד הוא הכרחי" לדבריה, יש להימנע מייצוג דו-צדדי במקרים הבאים של עסקאות מול קבלנים:
"כשמדובר בחוזה אחיד או בעסקה מול חברה קבלנית, הפערים בכוח ובידע מחייבים ייצוג נפרד שידאג לאינטרסים של הרוכש," מסבירה עו"ד קופמן.
גם כאשר ישנם פערי כוחות משמעותיים, מומלץ להימנע מייצוג שכזה: "אם אחד הצדדים הוא משקיע מנוסה והשני רוכש דירה ראשונה, או כשיש פערים משמעותיים בניסיון או בידע - עדיף ייצוג נפרד", היא אומרת ומוסיפה: "כשכבר בתחילת הדרך יש אי-הסכמות על תנאים מהותיים בעסקה, כל צד צריך עורך דין שידאג לאינטרסים שלו באופן בלעדי".
לצלוח את הבירוקרטיה ביחד
שוק הנדל"ן הישראלי מתאפיין גם ברגולציה מורכבת ובדרישות ייחודיות של רשויות המס, הטאבו והבנקים למשכנתאות. "ייצוג דו-צדדי מאפשר תיאום יעיל יותר מול כל הרשויות," מסבירה עו"ד קופמן. "במקום שכל עורך דין יעבוד מול הרשויות בנפרד, יש גורם אחד שמרכז את כל הטיפול ומוודא שהכל מתקדם בצורה מסונכרנת".
עורך דין המתאים לייצוג דו-צדדי צריך להתאפיין בניסיון מוכח, מוניטין של הגינות ויושרה, יכולת תקשורת מעולה ושקיפות מלאה בעבודה. "כשמחפשים עורך דין לייצוג דו-צדדי", מדגישה עו"ד קופמן, "חשוב לבדוק את הניסיון הספציפי שלו בתחום הזה. זה לא דומה לייצוג רגיל".
ליצירת קשר עם עו"ד כרמית קופמן באתר zap משפטי
ממה צריך להיזהר בעסקאות שכאלו?
עו"ד קופמן: "גם כשהמקרה נראה מתאים לייצוג דו-צדדי, יש מספר סימני אזהרה שצריך לשים לב אליהם. למשל, אם אחד הצדדים מנסה לדחוף לסיום מהיר מדי של העסקה תוך ויתור על בדיקות נדרשות, זה צריך להדליק נורה אדומה. או אם מתגלה שאחד הצדדים מסתיר מידע או לא משתף פעולה באופן מלא, יש לשקול מעבר לייצוג נפרד. בנוסף, גם כשאחד הצדדים מנסה לשנות תנאים מוסכמים באופן חוזר ונשנה, זה סימן שאולי נדרש ייצוג נפרד".
התהליך המומלץ
"אני רואה בייצוג דו-צדדי שליחות מקצועית", מסבירה עו"ד קופמן. "זה לא רק עניין של חיסכון בעלויות או קיצור תהליכים. התפקיד שלי הוא להיות המצפן המשפטי והמקצועי שמוביל את שני הצדדים לעסקה מוצלחת". לדבריה, כל פגישה מתחילה בהצהרה ברורה: "אני מבהירה לשני הצדדים שאני מחויבת לשמור על האינטרסים של שניהם באופן שווה. זה אומר שאם אני מזהה בעיה שעלולה לפגוע באחד הצדדים, אני מעלה אותה מיד על השולחן".
התהליך מתחיל בפגישה ראשונית משותפת, שבה מוסברת משמעות הייצוג המשותף, היתרונות והמגבלות. לאחר מכן, הצדדים חותמים על הסכמה מדעת ומתבצע תיאום ציפיות מדויק לגבי לוחות זמנים, עלויות ואופן התקשורת. "הליווי חייב להיות צמוד", מסבירה עו"ד קופמן, "עם תקשורת רציפה ועדכון שוטף לשני הצדדים".
עו"ד קופמן מקפידה על פרוטוקול עבודה קפדני: כל מסמך נשלח בו-זמנית לשני הצדדים, כל שיחת טלפון מתועדת במייל מסכם, וכל החלטה מקבלת את אישור שני הצדדים בכתב. "לפעמים אני נשמעת אולי קפדנית מדי", היא אומרת, "אבל בסוף הלקוחות מעריכים את הדקדקנות הזו. הם מבינים שזו הדרך שלי להגן על שניהם".
התוצאות של ייצוג דו-צדדי מוצלח מדברות בעד עצמן: חיסכון משמעותי בעלויות המשפטיות, קיצור זמני הטיפול, הפחתה במתחים ועימותים, ותוצאה שמשרתת את האינטרסים של שני הצדדים. "אני רואה את זה שוב ושוב," מספרת עו"ד קופמן, "עסקאות שהיו יכולות להסתבך ולהתמשך חודשים, מסתיימות בהצלחה תוך שבועות ספורים".
"הסוד הוא באמון," מסכמת עו"ד קופמן. "כשיש אמון מלא בין כל המעורבים - הצדדים בעורך הדין, ועורך הדין בצדדים - והעבודה נעשית בשקיפות ומקצועיות, כולם מרוויחים. ראיתי מאות עסקאות כאלה מגיעות לקו הסיום בהצלחה, כששני הצדדים מרוצים ומרגישים שקיבלו את מה שרצו".
לפני שבוחרים בייצוג נפרד ובכפל עלויות, כדאי לשקול את האפשרות של ייצוג דו-צדדי עם עורך דין מנוסה. התוצאות בשטח מוכיחות שזו יכולה להיות הדרך היעילה והנכונה ביותר עבור עסקאות נדל"ן רבות. "בשוק הישראלי, שבו כל עסקת נדל"ן היא מורכבת מעצם טבעה", מסכמת עו"ד קופמן, "ייצוג דו-צדדי יכול להיות היתרון שיכריע בין עסקה מוצלחת לכישלון. כשיש אמון, שקיפות ומקצועיות, כולם מרוויחים - גם בזמן, גם בכסף, וגם בשקט הנפשי".
משרד עו"ד כרמית קופמן מציע מענה משפטי מקיף במגוון תחומי המשפט האזרחי - דיני עבודה, מקרקעין ונדל"ן, דיני משפחה וגירושין, ייצוג בבתי משפט ועוד. המשרד נמצא ברח' מוטה גור 7 בפתח תקווה. טל' - 055-4357568
הכתבה בשיתוף zap משפטי