בעוד שיזמים ובעלי עסקים רבים מתכננים שטחי אחסנה כדי לשמור על מלאי זמין, או כדי לתת שירותי אחסנה לצדדים שלישיים (מחסנים לוגיסטיים, אחסנה של תכולת דירות וכיוצ"ב), הרשויות המקומיות מציבות שורה של מגבלות שמונעות מהם לקבל את ההנחות בארנונה שלהן ציפו. עם התרחבות המסחר המקוון, מחסנים רבים מוצאים עצמם מחויבים בתעריפים גבוהים בטענה כי אינם "מחסנים אמיתיים" וכי הם משמשים למכירה ושיווק.
על הנישום להוכיח כי הנכס שברשותו עומד בקריטריונים, שקובע צו הארנונה של אותה רשות מקומית, לקבלת תעריף זול יותר לשטחי אחסנה.
מהם הקריטריונים העיקריים שרשות מקומית בודקת כדי לקבוע האם נכס ייחשב כמחסן לצורך קבלת תעריף מופחת?
רשויות מקומיות בוחנות מספר קריטריונים מרכזיים בבואן לקבוע אם נכס יסווג כמחסן לצורך קבלת תעריף ארנונה מופחת, לכל רשות אומנם הוראות צו ארנונה משלה ונדרשת בדיקה פרטנית, אך אם לסמן מאפיינים כוללים, כדלקמן:
1 - הנכס חייב לשמש לאחסנה בלבד ולא לכל פעילות עסקית אחרת.
2 - אסור שתתבצע בנכס כל פעילות של מכירה, שיווק או הפצה.
3 - הנכס אינו נמצא בסמיכות מיידית לעסק שאותו הוא משרת, מה שעלול להצביע על היותו חלק אינטגרלי מהעסק עצמו.
4- לקוחות אינם מבקרים במחסן.
איך אתה רואה את המגמה של הרשויות המקומיות בשנים האחרונות בכל הנוגע לפרשנות של הגדרת "מחסן"? האם יש החמרה או שינוי סטטוס שהרשות המקומית קובעת, בכדי לא לתת הנחות?
"בשנים האחרונות ניתן לזהות מגמה ברורה לפיה רשויות מקומיות מקשות באופן משמעותי על מתן תעריף מופחת לשטחי אחסנה. הרשויות נוטות לפרש את הגדרת מחסן בצווי הארנונה באופן מצמצם ביותר. הן מרבות לטעון כי המחסן משמש למכירה ו/או שיווק והפצה, ולא רק לאחסנה גרידא.
סוגיה מרכזית שמתעוררת נוגעת למחסנים המשמשים כתחנות להזמנות דרך האינטרנט. שינוי טכנולוגי זה מייצר דילמה משמעותית לרשות המקומית ומאפשר לה לטעון בצורה משכנעת יותר כי המחסן הוא למעשה העסק עצמו ולא רק מקום לאחסון סחורה.
לאחרונה גם עלתה טענה כי המלאי המאוחסן חייב להיות מלאי עסקי של החברה. זאת כדי להימנע ממתן הנחה לכאלו שנותנים שירותים אחסנה לצדדים ג'."
לעו"ד יונתן יצחק באתר zap משפטי
לאתר של עו"ד יונתן יצחק
מהם המקרים הנפוצים ביותר בהם רשויות מקומיות מסרבות להכיר במבנה כמחסן? איזה נימוקים הן מעלות?
"רשויות מקומיות נוטות לסרב להכיר במבנה כמחסן במקרים בהם יש חשד כי השימוש החורג חורג מהגדרת מחסן מסורתי, כפי שהרשויות מגדירות אותו. בין המקרים הנפוצים ניתן למנות מחסן הכולל דלפק מכירה הפועל למעשה כחנות לכל דבר, מחסן לוגיסטי שמשרת עסק לשיווק והפצה ומשמש כמרכז פעילות עסקי לכל דבר, מחסן הצמוד לחנות ומהווה המשך ישיר לפעילות המסחרית במקום, וכן מחסן המשמש כתחנת ביניים לשילוח והפצה של הזמנות אינטרנטיות.
נוסף על כך, מקרה נוסף שבו הרשויות עשויות לסרב להכרה במבנה כמחסן הוא כאשר הוא אינו משמש לאחסון מלאי עסקי ישיר, אלא למתן שירותי אחסנה לגורמים חיצוניים, מה שהופך אותו הלכה למעשה לעסק לכל דבר ולא למחסן פנימי של עסק קיים. במקרה כזה, הרשויות עשויות לטעון כי השימוש במבנה חורג מההגדרה התכנונית של "מחסן" ועלול להשפיע על האזור שבו הוא ממוקם מבחינת תנועה, עומס תחבורתי או מטרדים סביבתיים".
מה ההבדל בין מחסן רגיל למרכז לוגיסטי מבחינת חיובי ארנונה? האם יש הבדל בפרשנות של הרשויות?
"ההבדלים המהותיים בין מחסן רגיל למרכז לוגיסטי (מרלו"ג) הם אקוטיים מבחינת חיובי ארנונה. במחסן רגיל לא אמור להיות מערך מובנה של שיווק והפצה, בעוד שבמרלו"ג זהו חלק מרכזי מהפעילות. מחסן רגיל מאופיין בדרך כלל בגודל קטן משמעותית ביחס למרכז לוגיסטי. כמו כן, מחסן סטנדרטי בדרך כלל משרת עסק ספציפי אחד, בעוד שמרכז לוגיסטי נועד לשרת מערך מגוון של לקוחות או סניפים שונים של רשת".
איזה מסמכים או ראיות כדאי לבעלי נכסים לשמור כדי להוכיח שהשימוש בנכס הוא אכן לאחסנה?
"בעלי נכסים המעוניינים להוכיח שימוש בנכס לאחסנה בלבד צריכים לשמור על מסמכים המוכיחים:
- מרחק פיזי משמעותי מהנכס העיקרי של העסק
- תיעוד מפורט של פנים המחסן המראה שימוש לאחסון בלבד
- הוכחות ברורות לכך שלא מתבצעת במקום כל פעילות מכירה, שיווק או הפצה ישירה ללקוחות".
- רשיון עסק או היתר שימושים לנכס.
מה הם הטיפים העיקריים שאתה נותן ללקוחות שרוצים לבנות או להשכיר מחסן ולקבל את התעריף המופחת?
הטיפים המרכזיים שאני מעניק ללקוחות המעוניינים לזכות בתעריף ארנונה מופחת עבור המחסן שלהם הם כדלקמן:
לקרוא בעיון רב את צו הארנונה הספציפי של הרשות המקומית הרלוונטית - חשוב להבין כי לכל רשות מקומית יש מדיניות משלה בנוגע לסיווגי נכסים, וההגדרה של "מחסן" עשויה להשתנות בין עירייה לעירייה. לכן, לפני כל צעד, יש לבדוק היטב את הקריטריונים שנקבעו ולוודא שהמבנה עומד בהגדרות הנדרשות.
להיוועץ מראש עם עורך דין המתמחה בדיני ארנונה - לפני שמתחייבים להשכרה, רכישה או בנייה של מחסן, מומלץ להיעזר במומחה בתחום, שיוכל לבדוק את סיווג הנכס הקיים ולייעץ כיצד לוודא שהמבנה אכן יוכר כ"מחסן" לצורכי ארנונה מופחתת. לעיתים, כבר בשלב התכנון ניתן לבצע התאמות שימנעו מחלוקות עתידיות עם הרשות המקומית.
לתעד ולהכין מסמכים רלוונטיים - מומלץ לשמור ולתעד את כל ההתקשרויות, ההיתרים והשימושים בפועל של המבנה. במקרים של ערעור מול הרשות, מסמכים אלה יכולים להיות ההוכחה לכך שהמחסן אכן עומד בקריטריונים של תעריף מופחת".
באילו מקרים כדאי לערער על החלטת הרשות המקומית בנוגע לסיווג הנכס? מה אחוזי ההצלחה?
"מומלץ לשקול ערעור על החלטת רשות מקומית בכל מקרה שבו שטח המחסן אינו מחויב בתעריף המופחת המגיע לו לפי חוק, במיוחד כאשר מדובר בשטח גדול מ-100 מ"ר. במקרים כאלה, הפער בחיובים עשוי להיות משמעותי מאוד ולהצדיק את העלויות והמאמץ הכרוכים בערעור. בכל מקרה שכזה, חיוני להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום הארנונה לקבלת הערכה מקצועית של סיכויי ההצלחה".
האם יש הבדלים משמעותיים בין רשויות מקומיות שונות באופן שבו הן מפרשות את ההגדרות?
"בוודאי שישנם הבדלים מהותיים בין רשויות מקומיות שונות. לכל רשות מקומית יש צו ארנונה ייחודי ומדיניות יישום שונה לחלוטין. מה שנחשב למחסן זכאי להנחה ברשות אחת עשוי להיחשב כשטח מסחרי ברשות אחרת. רק עורך דין מנוסה בתחום הארנונה יוכל לספק עצה מקצועית ומדויקת בנושא. הקמה של מחסן, ובפרט מחסנים לוגיסטיים בשטחים גדולים, מחייבת התייעצות מוקדמת עם עורך דין המתמחה בדיני ארנונה כדי למנוע הפתעות לא נעימות בעתיד".
משרד עו"ד יונתן יצחק מתמחה במשפט מנהלי ומיסוי עירוני, עם דגש על הפחתת חיובים ומוניצפליים והשבת תשלומי יתר. צוות המשרד המנוסה פועל להפחתת חיובי ארנונה, היטלים, אגרות ותשלומי חובה אחרים לרשויות המקומיות ותאגידי המים, תוך שימוש בניתוח מעמיק, חשיבה יצירתית והכרת החקיקה העדכנית.
הכתבה באדיבות zap משפטי