בזמן שהעסקאות בשוק הנדל"ן ממשיכות לצמוח - עם כ-101,040 דירות שנמכרו ב-2024 לפי נתוני הלמ"ס - רבים מהמוכרים והקונים נכנסים לעסקאות מבלי לבצע את הבדיקות הבסיסיות ביותר. התוצאה? אלפי ישראלים מגלים בדיעבד חריגות בנייה לא מוסדרות, עיקולים נסתרים, או ליקויי בנייה משמעותיים שמובילים להפסדים כספיים כבדים ולעוגמת נפש.
"הטעות הגדולה ביותר שאני רואה אצל לקוחותיי היא ההנחה שהבדיקות המקדימות הן באחריות הצד השני בעסקה," מסבירה עו"ד לילך בסט, המתמחה בדיני מקרקעין. "מוכרים חושבים שזו אחריות הקונים לבדוק את הנכס, וקונים מניחים שהמוכרים המחויבים לגלות את הבעיות הנסתרות מן העין, אכן יעשו זאת. במציאות, שני הצדדים משלמים מחיר יקר על ההזנחה הזו".
הסכנות האורבות למוכרי דירות
כמוכר דירה, הדחף הטבעי הוא להציע את הנכס במהירות ולקבל את התמורה המקסימלית. אולם גישה זו עלולה להתברר כקצרת ראות. "מוכרים שלא מבצעים בדיקות מקדימות עלולים למצוא את עצמם בעמדת מיקוח חלשה כשהקונים מגלים בעיות", מזהירה עו"ד בסט. "במקרה הטוב, הם ייאלצו להתפשר על המחיר או להתעכב עם ביצוע המכירה; במקרה הרע, העסקה עלולה להתבטל לחלוטין או להוביל לתביעה משפטית עתידית".
הצעד הראשון והקריטי ביותר לדברי עו"ד בסט הוא הפקת נסח טאבו עדכני. "נסח הטאבו הוא מסמך יסוד שחושף את האמת הקניינית של הנכס", היא מדגישה. "מוכרים רבים מופתעים לגלות עיקולים שנשכחו, משכנתאות שלא הוסרו כראוי, או הערות אזהרה ישנות שעדיין רשומות. איתור מוקדם של עיקול מאפשר את הסרתו לפני תחילת המשא ומתן עם הקונים ומונע עיכובים משמעותיים בעסקה".
חריגות בנייה הן סכנה נוספת שאורבת לעסקת הנדל"ן. "חריגת בנייה היא לא סתם פרט טכני. זו עבירה שעלולה להוביל להליכים משפטיים, קנסות, ואף לדרישה להריסת החריגה", מסבירה עו"ד בסט. הסיכון בקניית או מכירת דירה עם חריגות בלתי מוסדרות הפך משמעותי יותר, כאשר העיריות נוטות להקפיד יותר על אכיפת דיני התכנון והבניה בכלל, ובנכסים "המועדים לפורענות" בפרט, כגון בתים פרטיים, דירות גן, ודירות גג.
היבט קריטי נוסף שמוכרים רבים מזניחים הוא החבות במס. "אני פוגשת לקוחות שמופתעים לגלות כי עליהם לשלם מאות אלפי שקלים במס שבח או בהיטל השבחה," מציינת עו"ד בסט. "ללא בדיקה של חבויות מס מראש ותכנון מס נכון, המוכרים עלולים לגלות שהרווח הצפוי מהמכירה מתמוסס משמעותית".
כזכור, מס שבח מוטל על ההפרש בין מחיר הרכישה ההיסטורי של הדירה למחיר המכירה הנוכחי. "הוראת השעה הנוכחית, מאפשרת למוכרים לקבל פטור ממס שבח גם אם רכשו דירה אחרת, ובתנאי שימכרו את הדירה הקודמת תוך 18 חודשים.", מזכירה עו"ד בסט. ההוראה מתייחסת לדירות שנקנו בין התאריכים 01.06.2023 ועד 31.05.2025 בעוד שדירות שנקנו לפני מועד זה, יש למכור תוך 24 חודשים מרכישת הדירה הנוספת. "המשמעות היא שמתכנני מכירה חייבים להביא זאת בחשבון במסגרת לוחות הזמנים שלהם".
הבדיקות הקריטיות לקונים
"רכישת דירה", מבהירה עו"ד בסט, "היא אחת ההחלטות הפיננסיות המשמעותיות ביותר שאדם מקבל במהלך חייו. טעות אחת עלולה להוביל לאובדן חסכונות של שנים או להתחייבות כלכלית מכבידה לאורך זמן".
עו"ד לילך בסט באתר zap משפטי
אז מה צריך לעשות לפני שעושים את הצעד הזה?
עו"ד בסט: "לפני שאתם שוקלים אפילו להתקדם במשא ומתן, דרשו לראות נסח טאבו עדכני. זהו המסמך היחיד שיכול לאמת בוודאות מיהם הבעלים האמיתיים של הדירה והאם יש עליה מגבלות משפטיות, כפי שציינו קודם גם בהיבט של המוכרים. הנסח יגלה האם הדירה משועבדת לבנק או לנושים אחרים, האם רובצים עליה עיקולים, ואילו זכויות בדיוק מוכרים לכם. במקרה שהדירה אינה רשומה בטאבו, יש לדרוש אישור זכויות מהחברה המשכנת".
"מעבר לכך", ממשיכה עו"ד בסט, "סוגית חריגות הבנייה שכבר הזכרנו קודם מהצד של הקונה, מהוות סיכון כפול עבור הרוכשים עצמם. ראשית, עלויות ההסדרה עלולות ליפול עליהם; שנית, במקרה הקיצוני, הרשויות עלולות לדרוש הריסה של החריגה. רוכש חכם ידרוש סעיף בהסכם המכר שמטיל את האחריות להסדרת חריגות הבנייה על המוכר, או לחלופין ידרוש הפחתה במחיר המשקפת את עלות ההסדרה. מעבר לכך, חשוב להיעזר בשמאי כחלק מבדיקת הנכס, כדי שלא ליפול כאן וכמובן שלא לעשות את הצעד מבלי לקבל ליווי משפטי מותאם".
מה לגבי ליקויים אחרים בדירה?
עו"ד בסט: "אני תמיד אומרת ללקוחותיי שבדק בית הוא לא פריבילגיה, אלא הכרח, במיוחד כשמדובר בבתים פרטיים, ובדירות בנות עשרות שנים, שם הסיכון הוא מצב התשתיות הישן נושן. בדק בית חשוב גם בדירות חדשות מקבלן וזאת כדי לוודא שהקבלן עמד בהתחייבויותיו. ראיתי מקרים רבים בהם אנשים ויתרו על בדק בית כדי לחסוך כמה אלפי שקלים, רק כדי לגלות אחרי הקנייה בעיות איטום שעלות תיקונן הגיעה למאות אלפי שקלים. כלומר, במקום לחסוך כסף - אנחנו עלולים לשלם ביוקר".
דבר נוסף שיש לשים אליו לב בטרם הרכישה הוא נושא המס. לדברי עו"ד בסט, תשלום מס רכישה עשוי להסתכם באלפי או עשרות אלפי שקלים ואף יותר. שיעורי מס הרכישה נקבעים על פי מספר פרמטרים, כשהחשובים שבהם הוא האם מדובר בדירה יחידה או בדירה נוספת וכן שווי הדירה הנרכשת. משפרי דיור, למשל, יכולים ליהנות משיעורי מס מופחתים אם ימכרו את דירתם הקודמת בתוך פרק זמן מוגדר, ישנן הטבות נוספות בתשלום מס רכישה, שאנשים לא מודעים להם, כמו מס רכישה מופחת לעולה חדש או נכה שעומד בקריטריונים. כך, למשל, הורים לילד נכה, בהתאם לקריטריונים, יכולים לנצל את הטבת המס הזו בכדי לרכוש דירה שתותאם לצרכי הילד.
"בסופו של דבר", אומרת עו"ד בסט, "רכישת דירה היא אחת העסקאות המשמעותיות שנעשה, ועל כן חשוב לעשות זאת נכון ולא להתפתות לחסכון כספי שעלול לעלות ביוקר. אני חושבת שיש חשיבות עצומה לקבל ליווי ויעוץ משפטי בכל הצעדים הללו, החל בבדיקות המקדמיות, בהסכם עצמו וברישום הדירה. עורך דין מנוסה יכול לזהות סוגיות משפטיות מורכבות שעלולות להתעורר בעסקה, לנסח את ההסכם כך שיגן על האינטרסים שלכם, ולוודא שהתהליך מתנהל בהתאם לחוק".
מגמות שמשנות את שוק הדירות
שוק הנדל"ן בישראל חווה שינויים משמעותיים בעקבות מלחמת חרבות ברזל. "בימים אלה, ממ"ד הפך לדרישה בסיסית", מסבירה עו"ד בסט. "דירות ללא ממ"ד, במיוחד באזורים שחוו התקפות רקטות, סופגות ירידת מחיר דרמטית, ולעתים קרובות נשארות על המדף זמן רב יותר".
שינוי מגמה נוסף הוא העלייה בחשיבות של דירות מרווחות יותר, שמתאימות לעבודה מהבית. לצד זה, מסתמנת העדפה גוברת לדירות הממוקמות בפריפריה הקרובה, המציעות איכות חיים טובה יותר במחירים נגישים יותר. מצב זה מחייב את הקונים והמוכרים להיות מודעים יותר לערך האמיתי של הנכס ולגורמים שעשויים להשפיע על מחירו.
"ערכי היסוד בעסקאות נדל"ן הם זהירות, יסודיות ובדיקה מעמיקה", מבהירה עו"ד בסט ומוסיפה: "אלו אינן מותרות אלא הכרח. כל נכס הוא עולם ומלואו, עם הסיפור והמורכבויות שלו, ורק בחינה יסודית תחשוף את התמונה המלאה. הבדיקות המקדימות אינן רק מונעות הפתעות - הן מאפשרות לשני הצדדים לגשת לעסקה בביטחון ומתוך הבנה מלאה של מה שעומד על הפרק".
עו"ד ונוטריון לילך בסט, חברה בלשכת עורכי הדין משנת 2010, מומחית בתחומי מקרקעין ונדל"ן, משפחה וירושה. משרד הבוטיק בניהולה, מעניק מעטפת משפטית מקיפה בצמתים החשובים של החיים, כולל עסקאות נדל"ן, הסכמי ממון, ייפוי כח מתמשך, צוואות וירושות.
הכתבה בשיתוף zap משפטי
