רכישת דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר בחיינו, וכאשר מדובר ברכישה מקבלן, ביצוע בדיקה באמצעות עורך דין המתמחה במקרקעין לפני הרכישה, יכולה לחסוך "הפתעות", כסף ועוגמת נפש. בשנים האחרונות, מקרים רבים של קבלנים ויזמים שפשטו רגל או לא עמדו בהתחייבויותיהם, הותירו משפחות רבות ללא דירה וללא כסף. אחד המקרים הידועים ביותר הוא כמובן פרשת חברת חפציבה, שהותירה אלפי רוכשים בפני שוקת שבורה. אך למרות הסיכונים, רכישת דירה מקבלן מהווה אופציה אטרקטיבית עבור רבים בשל היתרונות שהיא מציעה. אז כיצד ניתן לנווט בבטחה במים הסוערים של רכישת דירה מקבלן? מה הם היתרונות והחסרונות, וכיצד ניתן להגן על האינטרסים שלנו?
"הבעיה המרכזית ברכישת דירה מקבלן היא פער המידע והכוח בין הקבלן לרוכש", מסבירה עו"ד לילך בסט, מומחית בדיני נדל"ן ומקרקעין. "הקבלן הוא גורם מקצועי עם ניסיון רב, בעוד שעבור רוב הרוכשים מדובר בפעם הראשונה או השנייה בחייהם שהם רוכשים נכס. הקבלן מיוצג על-ידי עורכי דין מנוסים שניסחו חוזה שנועד להגן על האינטרסים שלו, בעוד שרוכשים רבים לא מבינים שהם צריכים ייצוג משפטי נפרד משלהם".
מי שרוכש דירה מקבלן נתקל לא פעם בתופעה מטרידה: נציגי המכירות של הקבלן אינם מסבירים לרוכש כי באפשרותו לשכור עו"ד מטעמו, לעיתים רומזים, שעורך הדין שלו ייצג גם את הרוכש בעסקה ואף מציעים לרוכש כי עורך הדין של הקבלן יבצע עבורו את הדיווח למיסוי מקרקעין (כאשר בעתיד, הרוכשים לא יקבלו סיוע או הסבר בנושא המיסוי מעורך הדין של הקבלן). "זוהי טעות חמורה שרוכשים רבים עושים", מזהירה עו"ד בסט. "למעשה, חוק המכר (דירות) קובע במפורש כי עורך הדין של הקבלן אינו רשאי לייצג את הרוכש בעסקת הרכישה, למעט בעניין הטכני של רישום הזכויות בטאבו. מדובר בניגוד עניינים מובהק, שכן עורך הדין של הקבלן מחויב לפעול לטובת הקבלן, והאינטרסים של הקבלן והרוכש אינם זהים.
היתרונות שברכישת דירה מקבלן
רכישת דירה מקבלן טומנת בחובה מספר יתרונות משמעותיים. ראשית, מדובר בדירה חדשה לגמרי, עם מערכות חדשות ועיצוב מודרני. "כשרוכשים דירה חדשה מקבלן, מקבלים למעשה 'דף חלק' - דירה ללא היסטוריה של תקלות או בעיות תחזוקה", מציינת עו"ד בסט. "בנוסף, רוכשי דירות מקבלן נהנים מתקופת "בדק" על פי חוק המכר (דירות) לתקופות משמעותיות, כגון שנתיים לגבי ליקויים בריצוף וחיפוי פנים וארבע שנים לליקויים בצנרת, כאשר לאחר תקופה זו, מתחילה תקופה של שלוש שנות אחריות כללית נוספת".
לדברי עו"ד בסט, יתרון נוסף ברכישה מקבלן הוא האפשרות לבחור מיקום בבניין או בפרויקט, ולעיתים להכניס שינויים בתכנון הדירה בהתאם לצרכים האישיים. "רבים מהקבלנים מאפשרים לרוכשים לבחור מתוך מגוון חומרי גמר כמו ריצוף, אריחים, ארונות מטבח וכיו"ב, מה שנותן תחושה של התאמה אישית", מוסיפה עו"ד בסט. בבניה חדשה גם יהיה ממ"ד, מרפסת, חניה, ותכנון ופיתוח סביבתי שאין בהכרח בדירת יד שניה בשכונות ישנות.
מעבר לכך, ישנו גם יתרון כלכלי משמעותי ברכישה מקבלן, שכן במקרים רבים, ערך הדירה עולה בין מועד הרכישה לבין מועד האכלוס, כך שהרוכש כבר "מרוויח" על הנייר.
לצד היתרונות, קיימים חסרונות וסיכונים משמעותיים. "החיסרון המרכזי ברכישה מקבלן הוא שרוכשים דירה שעדיין לא קיימת במציאות, אלא רק בתוכניות ובהדמיות", מזהירה עו"ד בסט. "קיים פער בלתי נמנע בין התוכניות וההדמיות שמציג הקבלן לבין המראה הסופי של הדירה וסביבתה, דבר שעלול להוביל לאכזבה".
חיסרון נוסף הוא הצמדה של חלק מעלות הדירה למדד תשומות הבניה, נתון שאינו ידוע ביום החתימה על חוזה הרכישה, ולכן סכום הרכישה אינו סופי. כמו כן, גם אם בעת הרכישה, הרוכש קיבל אישור עקרוני למשכנתא, הרי שבבוא הזמן לקחת הלוואה מובטחת במשכנתא, יתכן והבנק לא יאשר לרוכש את ההלוואה בגין שינוי נסיבות, ובכל מקרה הריבית על ההלוואה אינה ידועה לקונה עד יום החתימה בפועל על מסמכי ההלוואה. נושא המשכנתאות הינו אחת הסיבות לכך שבנק ישראל החליט לאחרונה להתערב במבצעי הקבלנים הדורשים תשלום של 20% בחתימה, ואת יתרת התשלום בעת קבלת הדירה. הצעה זו נראית אטרקטיבית במיוחד, אך מעלה את הסיכון לרוכשים.
סיכון גדול נוסף לרוכש, הוא עיכוב בלוחות הזמנים. במיוחד בתקופה זו של המלחמה, ועוד לפני כן, בצל מגפת הקורונה, אנו רואים שוב ושוב פרויקטים שמסתיימים שנה ואף יותר אחרי המועד המובטח. עיכובים כאלה יכולים לגרום לנזק כלכלי כבד לרוכשים, שנאלצים להמשיך לשלם שכר דירה בזמן שהם כבר משלמים משכנתא.
סכנה חמורה עוד יותר, היא יציבותו הכלכלית והתנהלותו של הקבלן, כפי שקרה במקרה של חברת חפציבה. "במקרה כזה", אומרת עו"ד בסט, "ללא ערבויות מתאימות, הרוכשים עלולים לאבד את כספם ולהישאר ללא דירה. זו הסיבה שחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מחייב את הקבלן להבטיח את כספי הרוכשים באחת מהחלופות הקיימות בחוק". עם זאת, מזהירה עו"ד בסט, "טיב הערבויות אינו זהה ולרוכשים עדיפה הבטחת הכספים אותם הוא משלם לקבלן, באמצעות ערבויות בנקאיות או פוליסות ביטוח".
לעו"ד לילך בסט באתר zap משפטי
אז כיצד ניתן להתמודד עם האתגרים והסיכונים?
המפתח, לדברי עו"ד בסט, הוא ייצוג משפטי נאות. "שכירת עורך דין מנוסה בתחום הנדל"ן, שייצג אך ורק את האינטרסים של הרוכש, היא הצעד החשוב ביותר שרוכש דירה מקבלן יכול לעשות", היא מדגישה. "עורך דין כזה יבדוק את החוזה ביסודיות, יזהה סעיפים בעייתיים, ידרוש שינויים והתאמות, ויוודא שהחוזה כולל את כל ההגנות הנדרשות".
בדיקת החוזה על ידי עורך דין מטעם הרוכש היא קריטית מכמה סיבות. לפי עו"ד בסט, חוזי רכישה מקבלן הם מסמכים מורכבים ומקיפים, שכוללים עשרות עמודים של תנאים, נספחים ומפרטים טכניים. לדבריה, "רוכש ממוצע, גם אם הוא משכיל ומתוחכם, לא יכול להבין את כל ההשלכות המשפטיות והמעשיות של סעיפי החוזה".
עורך דין מנוסה בתחום הנדל"ן יוודא, בין היתר, שהחוזה תואם את החוק והתקנות, וכולל תיאור מדויק של הדירה והצמדותיה (כגון מחסן וחניות), מפרט טכני, לוחות זמנים ברורים עם סנקציות בגין איחורים, התחייבות לתיקון ליקויים, ובעיקר - לוח התשלומים, אופן הצמדת התשלומים למדד תשומות הבניה והבטחת השקעתו של הרוכש באמצעות ערבויות מתאימות. עורך הדין יוכל להיטיב את סעיפי החוזה עבור הרוכש, גם "בסעיפים הקטנים" שבעתיד יקלו מאד על הקונה בהתנהלות מול הקבלן.
"כבר נתקלתי בקבלנים אשר הכניסו לחוזה סעיפים אשר אפשרו להם למסור לקונה את הדירה גם אם אף אחת מהמעליות אינה עובדת או כאשר הדירה לא מחוברת לתשתיות" אומרת עו"ד בסט, "זה אמנם סעיף שנדיר יהיה להיתקל בו, אך ממחיש את חשיבות הבדיקה של כל סעיף וסעיף בחוזה. זה בלתי סביר שקונה יאלץ לגור בדירה בקומה עשירית ללא מעלית, וגם אין זה חוקי למסור דירה שאינה מחוברת לתשתיות".
"הערבויות הן המנגנון העיקרי להגנה על כספי הרוכשים", מוסיפה עו"ד בסט. "החוק מחייב את הקבלן להבטיח את כספי הרוכשים באמצעות אחד מחמישה מנגנונים: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, רישום הערת אזהרה, רישום הדירה על שם הרוכש או שעבוד ראשון לטובת הרוכש. בפועל, כאשר יש ליווי בנקאי לפרויקט, הערבות הבנקאית היא המנגנון הנפוץ והבטוח ביותר".
חשוב להדגיש כי על הרוכש לשלם עבור הרכישה, באמצעות פנקס השוברים לחשבון הבנק של הפרויקט ולוודא שהוא מקבל ערבות חוק מכר על כל תשלום ותשלום שהוא מעביר. "לצערי, נתקלתי במקרים בהם רוכשים שילמו סכומים משמעותיים לקבלנים ללא שקיבלו ערבויות מתאימות," מתריעה עו"ד בסט. "זו טעות קריטית שעלולה להיות הרת גורל אם הקבלן נקלע לקשיים".
יש פרויקטים המבוצעים ללא בנק מלווה, ועורך דין מנוסה יוכל להסביר לרוכש את הסיכונים הנוספים בעסקת רכישה כזו, ולהתאים את לוח התשלומים להתקדמות הבניה כקבוע בחוק. הביטחונות בעסקה כזו, משמעותית טובים פחות לרוכש.
בדיקות, בדיקות, בדיקות
ישנן בדיקות רבות שמומלץ לבצע, כאשר רוכשים דירה מקבלן. למשל, האם הקבלן רשום בפנקס הקבלנים, מי הם בעלי הזכויות בקרקע, בדיקת המצב התכנוני של הקרקע והפרויקט, האם התקבל כבר היתר בניה לפרויקט והאם ההיתר תואם את מה שהובטח לרוכש, וכן בדיקת האיתנות הפיננסית של הקבלן וניסיונו בתחום. בנוסף, עורך הדין יבדוק כמה מס רכישה יהיה עליכם לשלם, או אם תהיו פטורים מתשלום, וידאג להעביר לידי עורך הדין של הקבלן את אישור המס הנדרש לצורך רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין.
"יש לזכור שכמעט כל דבר בחוזה הוא פתוח למשא ומתן," מדגישה עו"ד בסט. "קבלנים רבים ינסו לשכנע רוכשים שמדובר בחוזה סטנדרטי שלא ניתן לשנות אותו, אך זו פשוט לא האמת. רוכש שמיוצג על ידי עורך דין מנוסה יכול לדרוש שינויים והתאמות בחוזה, ובמרבית המקרים הקבלן ייענה לדרישות סבירות".
הכתבה בשיתוף zap משפטי