כשחולמים על דירה חדשה, אנחנו מדמיינים את המפתח בדלת, את הסלון המעוצב והאמבטיה המפנקת. אבל רגע לפני שמגשימים את החלום וחותמים על עסקת רכישה מול קבלן - חשוב לזכור שזה לא רק צעד מרגש, אלא גם מהלך משפטי מורכב שדורש זהירות והבנה. כדי לעשות את זה נכון, כדאי להיעזר באנשי מקצוע שמכירים את התחום לעומק.
עו"ד לידור איזון, מומחה לדיני מקרקעין ונדל"ן, שמלווה רוכשים בעסקאות מול קבלנים, משתף מניסיונו ומסביר איך להפוך את הדרך לדירה חדשה לבטוחה, חכמה ובעיקר רגועה יותר. כדי להבין מה באמת חשוב לבדוק לפני החתימה, שוחחנו עם עו"ד לידור איזון, שמתמחה בעולם הנדל"ן וליווה רוכשים רבים בעסקאות מקבלנים. עו"ד איזון עונה על כל השאלות, הדקויות והמורכבויות - ומדגיש מה אסור בשום אופן לפספס.
האם צריך עו"ד מטעמנו בעסקה? למה זה חשוב?
כן, בהחלט. עו"ד שמייצג את הקבלן לא יכול לייצג גם אתכם כקונים - זה אסור במפורש לפי כלל 2 לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), תשל"ז-1977. הכלל קובע במפורש: בעסקה לרכישת דירה מקבלן, עורך הדין של הקבלן לא יכול לייצג את שני הצדדים. הוא כן יכול לייצג אתכם ברישום הדירה בטאבו בלבד, אבל לא בשום עניין אחר שקשור לתוכן החוזה או לזכויות שלכם.
בנוסף, לפי כלל 4, עורך הדין שמייצג את הקבלן חייב להודיע לקונה בכתב שהוא לא מייצג אותו. בפועל, התפקיד של עורך הדין של הקבלן הוא לדאוג לרישום הבית בטאבו, לא לדאוג לאינטרסים שלכם.
אז איך בעצם עו"ד מטעמנו יכול לעזור?
"בתחילת הדרך, עליו לבדוק שהחוזה באמת משקף את המצב בפועל. למשל, בחוזה הקבלן מצהיר שהוא הבעלים של הקרקע - עורך הדין חייב לבדוק אם זה נכון, ואם אין על הקרקע עיקולים או מגבלות אחרות שעלולות למנוע רישום הדירה בטאבו על שמכם. אלה בדיקות קריטיות שצריך לעשות לפני שניגשים לקרוא את כל פרטי החוזה עצמו."
מה זאת אומרת "פרטי החוזה"?
חוזי רכישה מקבלן הם בדרך כלל מסמכים ארוכים ומורכבים. כל מילה בחוזה כתובה במטרה להגן על הקבלן כמה שיותר. כשעורך הדין שלכם קורא את ההסכם, הוא בודק איפה הזכויות שלכם נפגעות - למשל: האם יש התחייבות לתקן ליקויים בדירה, ואם לא, מה קורה אז? מה יקרה אם הקבלן יאחר במסירה ותצטרכו לשלם גם שכירות וגם משכנתה במקביל? כל סעיף כזה עלול להשפיע עליכם במשך שנים קדימה."
תוכל לפרט עד כמה "שנים קדימה"? "בניגוד לעסקאות יד שנייה שמסתיימות יחסית מהר, בעסקאות עם קבלן מדובר על תהליך שנמשך זמן רב. זה מתחיל עוד לפני החתימה, עובר דרך החתימה עצמה ומסתיים רק אחרי כ-7 שנים ממועד קבלת הדירה".
לעו"ד לידור איזון באתר zap משפטי
לאתר של עו"ד לידור איזון
שבע שנים? איך זה קשור?
"היחסים בין הרוכשים לקבלן מוסדרים גם אחרי קבלת הדירה, בעיקר לפי חוק מכר הדירות. יש תקופות של בדק ואחריות: למשל, ליקוי באלומיניום שהתברר בשנתיים הראשונות - יש חזקה שזה באשמת הקבלן והוא חייב לתקן. אחרי השנתיים, מתחילה תקופת אחריות נוספת בת 3 שנים שבה הקבלן עדיין אחראי. לכן, חשוב מאוד לדעת את המועדים שבהם מותר לפנות אליו - זה קריטי לשאלה האם הוא חייב לתקן."
הקבלן תמיד חייב לתקן?
"כן, אבל הנושא הזה דורש התייחסות מיוחדת. בכל מקרה, לפני קבלת הדירה, כדאי לבצע בדק בית עם בודק מומחה. בנוסף, אני ממליץ לדרוש בפרוטוקול המסירה 14 ימים כדי להגיע עם בודק מטעמכם. חשוב שעורך הדין שלכם יוודא שהדברים האלה מופיעים בהסכם המכר - זו דוגמה טובה לייצוג נכון של רוכש."
יש לך עוד עצות חשובות? ''בהחלט. פשוט לשכור עורך דין מומחה בתחום הזה עוד לפני הרכישה. זה לא המקום לחסוך כסף, כי הטעויות עלולות לעלות הרבה יותר."
משרד עורכי דין לידור איזון הינו משרד בוטיק שחרת על דגלו את המילים הצלחה, יחס אישי ומקצועיות. לייעוץ משפטי מקצועי ואישי, צרו קשר ותיהנו משירות המותאם לצרכים שלכם:
0507331551
lidorlaw87@gmail.com
הכתבה בשיתוף zap משפטי