עולם הנדל"ן והיזמות מתנהל על פי חוקים וכללים מחמירים שמגנים על זכויות הרוכשים, אבל מה עם הזכויות של היזם? איך הוא יכול להגן על עצמו מפני תביעות ובו זמנית לבדל את עצמו מול רוכשים פוטנציאליים? עורך הדין עמית פרידמן ג'ובני, המתמחה בדיני נדל"ן, מסביר כיצד יעוץ משפטי נכון יכול לא רק לשמור על היזם, אלא גם לקדם מכירות בפרויקט.
ההבדל הקריטי בין חוזה רגיל לחוזה מול יזם
"בשונה ממכירה בשוק החופשי בין שני אנשים פרטיים, כשמדובר ברכישה מיזם החוק שבא לשמור על הרוכש הוא חוק המכר דירות", מסביר עו"ד פרידמן ג'ובני. "זה חוק שבא להטיל חובות ומגבלות על היזם - מתי הוא מוסר את הדירה, מה מועד המסירה, מה הפיצויים שצריך לשלם במקרה של איחור, איך הוא בונה ומתקן".
ההבדל המרכזי הוא שמדובר בחוזה אדהסיבי בין שני צדדים שאינם שווים. היזם הוא הצד החזק מול הרוכש שהוא הצד החלש יותר. "בגלל זה יש את מסגרת החוק שצריך לבוא לשמור על הזכויות של הרוכש כדי לאזן את החוזה לכיוון הרוכש", הוא מוסיף.
איך יזם יכול לבדל את עצמו בעידן הרשתות החברתיות
בעידן של רשתות חברתיות, כל רוכש שקיבל חוויה שלילית מיזם יכול להציף את זה החוצה. "כל רוכש הוא כרטיס ביקור של היזם", מדגיש עו"ד פרידמן ג'ובני. "המטרה היא להתייחס אל הרוכשים כשותפים לדרך, ולא כארנק שמשלם כסף".
הדרך לבדל את עצמו היא שהחוזה יהיה נקי וברור, כך שהרוכש יידע בדיוק מה ההתחייבויות שלו ומה החובות שלו. "יזם שמקפיד על עבודה משפטית נכונה מגן על עצמו ובונה אמון עם הרוכשים", הוא מסביר.
לעו"ד עמית פרידמן ג'ובאני באתר zap משפטי
עיכובים במסירה - איך להגן על שני הצדדים
אחד הנושאים הבעיתיים ביותר בעסקאות נדל"ן הוא עיכובים במסירה. עו"ד פרידמן ג'ובני מציין מספר סעיפים חשובים:
מצד הרוכש: חוק המכר קובע שליזם מותר לאחר במשך 30 יום בלי לפצות. מעבר לכך הוא צריך לפצות בהתאם ללוחות הזמנים שנקבעו בחוק - לשלם דמי שכירות של דירה דומה באותו גודל ובאותו אזור.
מצד היזם: יש לשמור על הזכויות של היזם במקרים שהאיחור מוצדק - למשל כאשר הרוכש לא שילם בזמן, לא מסר תוכניות ליזם בזמן, או במקרה של סיכול - כלומר נסיבה שהיזם לא יכול לצפות אותה, לא יכול למנוע אותה ובגלל זה לא יכול לעמוד בהתחייבות שלו.
הבעיה של מכירות על הנייר
"זה קורה הרבה בעיקר בתקופה האחרונה בכל עסקאות המכירה על הנייר", מספר עו"ד פרידמן ג'ובני. "היזם מוכר דירות לפני שיש היתר בנייה, וברגע שמקבל היתר הדירה כבר לא נראית אותו דבר. במקום החניה שהוא מכר פתאום צריך להיות שם עמוד על פי התוכנית".
הפתרון הוא לתת ליזם את הגמישות המרבית לשינויים שלא תלויים בו, תוך שמירה על זכויות הרוכש כדי שזה לא ייחשב כהפרה מטעם היזם.
המפתח להצלחה: עבודה משפטית נכונה מההתחלה
"מי שעובד נכון מלכתחילה והיסודות של הפרויקט שלו ושל ההסכם שלו נכונים ונבנו כמו שצריך, הוא לא מתעסק כל יום בלכבות שריפות ובמלחמות מול רוכשים", מסכם עו"ד פרידמן ג'ובני.
עורך הדין יכול לסייע ליזם לא רק לציית לחוק, אלא גם לקדם מכירות בפועל:
• לדאוג שכל העובדים פועלים על פי מלאי מסודר - כדי להימנע מטעויות כמו מכירת דירה פעמיים
• ללווות בשלב התכנון - שהתוכניות יהיו בצורה שכבר קל לרשום בית משותף ולסיים את הפרויקט
• לראות כבר מההתחלה איך מסיימים הפרויקט - תכנון מראש של כל התהליך
המסקנה היא שהקפדה על חוק המכר ויצירת הסכמים מדויקים הם המפתח להצלחה בתחום. יזם שמקפיד על עבודה משפטית נכונה מגן על עצמו ובונה אמון עם הרוכשים - מה שבסופו של דבר מוביל לעוד מכירות בפרויקטים עתידיים.
עו"ד עמית פרידמן ג'ובאני הוא עורך דין מנוסה המתמחה בדיני מקרקעין ונדל"ן, בעל רקע עשיר ממשרדי עורכי הדין המובילים בישראל. הוא מלווה באופן אישי יזמים, חברות ומשקיעים בנדל"ן למגורים ומסחרי, עסקאות קומבינציה, פרויקטי התחדשות עירונית, מחיר למשתכן, והסכמים מסחריים - תוך שילוב של הבנה משפטית מעמיקה וראייה עסקית רחבה.
הכתבה באדיבות ZAP משפטי