השוק הישראלי מציף בפרסומות מפתות על קרקעות חקלאיות "במחירי מבצע" שעתידות להפוך לאזורי מגורים יוקרתיים. "השקעה של פעם בחיים", "תשואה של מאות אחוזים", "קנו היום - תהיו עשירים מחר" - זה בערך המסר שמעביר השיווק האגרסיבי שמציף את הרשתות החברתיות, הפורטלים הכלכליים ואפילו תיבות הדואר של ישראלים רבים. מאחורי הפרסומות הצבעוניות והבטחות הזהב מסתתרת מציאות מורכבת ומלאת מלכודות, כפי שמסבירה עו"ד צהלה הלוי, המתמחה בדיני מקרקעין.
לאחרונה עלה לכותרות מקרה שעסק בנושא הקרקעות החקלאיות וממחיש את הבעייתיות שבו. 103 רוכשי קרקעות טענו בפני בית המשפט כי הונו אותם. לטענתם, בשנת 2012 הם רכשו מגרשים חקלאיים בסמוך למושב בית חנן תמורת כ-14 מיליון שקל, והובטח להם שהקרקעות יופשרו לבנייה תוך שנים ספורות. אולם לא כך הדבר. בית המשפט המחוזי בת"א דחה את טענתם וקבע כי "לא הובטחה הפשרה לבנייה". השופטת עדית ברקוביץ' קבעה כי, לאורך כל הדרך, נאמר להם במפורש שלא ברור אם ומתי תתאפשר ההפשרה, ושהרוכשים עצמם לא נקטו בשום פעולה ממשית לקידום התוכנית.
המקרה הזה משקף בעיה רחבה יותר בשוק הקרקעות החקלאיות בישראל - רוכשים רבים נקלעים לעסקאות מבלי להבין את המורכבות האמיתית של התהליך ואת הסיכונים הכרוכים בו.
מה זו קרקע חקלאית בפועל?
"קרקע חקלאית היא בראש ובראשונה שטח שמיועד לפעילות חקלאית בלבד", מסבירה עו"ד הלוי. "זה אומר שלא ניתן לבנות עליה בתי מגורים, משרדים או כל מבנה אחר שאינו משרת את הפעילות החקלאית. הייעוד הזה קבוע בתוכניות המתאר המקומיות והמחוזיות".
בישראל, הביקוש הגובר לפתרונות דיור והצפיפות האוכלוסייה הביאו את הרשויות להגדיר מחדש חלק מהקרקעות החקלאיות ולהפוך אותן קרקעות לבניה או לתעשיה. במסגרת תוכנית תמ"א 35, הוחלט על שימור שטחים ירוקים מחד, אך גם על ריכוז אוכלוסיות בשטחים עירוניים מאידך. כך נוצר התהליך המכונה "הפשרת קרקעות" - שינוי ייעוד מחקלאות לבנייה.
לדברי עו"ד הלוי, אנשים חושבים שהפשרת קרקע זה משהו פשוט ומהיר, אך "במציאות, זה תהליך בירוקרטי מורכב שיכול להימשך שנים רבות ואין בו שום ודאות".
התהליך עצמו כולל מספר שלבים: פיתוח תוכנית אדריכלית והנדסית, הגשתה לאישור הרשות המקומית, דיון בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הפקדת התוכנית לציבור, טיפול בהתנגדויות, והעברה לוועדה המחוזית. בכל שלב יכולות להתגלות בעיות שעלולות לעכב או אף לבטל את התוכנית.
"הרוכשים", מוסיפה עו"ד הלוי, "צריכים להבין שעליהם להיות אקטיביים בתהליך. אם רוצים לקדם את הדברים, לא מספיק לקנות את הקרקע ולחכות. צריך לשכור אנשי מקצוע, לקדם תוכניות, ולהשקיע כספים נוספים ללא ערבות למימוש".
לא כל הנוצץ זהב
אחד הסיכונים הגדולים ביותר הוא ציפיות מופרזות. "משקיעים רבים מתפתים למסרים שיווקיים ומאמינים שבטוח יעשו רווחים עצומים בתוך שנים ספורות", מסבירה עו"ד הלוי את הבעיה המרכזית בכל נושא הקרקעות החקלאיות. "הם לא מבינים שקרקע חקלאית יכולה להישאר חקלאית לנצח, ושההשקעה שלהם עלולה לקפוא לשנים רבות". יתרה מכך, "אין ארוחות חינם". מי שמוכר את הקרקעות מציג אותן בדרך כלל ככאלה שיש סיכוי גדול שיופשרו, ועל כן גובה עבורם מחיר שהוא גבוה בהרבה מ"סתם" קרקע חקלאית. אם בסופו של דבר היא לא תופשר, לא רק שלא יהיה רווח, יש הפסד בפועל, שכן שולם סכום גבוה מהנדרש, והכסף שכן שולם "שכב" ולא הניב כל תועלת שהיא.
למעשה, כפי שמבהירה עו"ד הלוי, ברכישת קרקע חקלאית יש שורה ארוכה של מלכודות שמחכות לרוכש הלא מיומן. קחו למשל את סוגיית ההפקעות. רוכש שהשקיע חצי מיליון שקל בקרקע עשוי לגלות שהרשות המקומית מפקיעה חלק ניכר ממנה לכביש או גן ציבורי. "הפיצוי שמקבלים על הפקעה נמוך בהרבה מהשווי האמיתי", היא מסבירה. "ולא פעם הרוכש מגלה שהשטח שלו הצטמצם ב-30% או 40%".
גם היטל ההשבחה יכול להפוך להפתעה שתכאיב בכיס. כשקרקע שנרכשה ב-200 אלף שקל פתאום שווה מיליון וחצי אחרי ההפשרה, המדינה דורשת מחצית מההשבחה - למעלה מ-650 אלף שקל. "אנשים לא מבינים שזה לא רווח נטו", אומרת עו"ד הלוי. "הם חושבים שעשו כסף גדול, ופתאום מגיע שטר תשלום עצום מרשויות המס".
הליכי איחוד וחלוקה מוסיפים שכבת סיבוך נוספת. לפי עו"ד הלוי, במסגרת הפרצלציה נהוג להפריש שטחים לדרכים, למוסדות ציבור ולשטחים ירוקים. אולם, לפעמים הרוכש מגלה שמתוך הדונם שלו נשאר לו בפועל שטח מצומצם מאוד.
לעו"ד צהלה הלוי באתר משפטי
לאתר של עו"ד צהלה הלוי
הבדיקות שיכולות להציל אתכם
אז איך נמנעים מהמלכודות הללו? עו"ד הלוי ממליצה על רשימת בדיקות שיכולה להציל כאב ראש ואולי גם כסף רב.
"הבדיקה הראשונה והחשובה ביותר היא סטטוס תכנוני", היא אומרת. "ללכת לאתר של משרד הפנים ולבדוק איך הקרקע מסומנת בתמ"א 35. אם היא צבועה בצהוב - זה סימן טוב. אם היא בירוק או כחול - זה יותר בעייתי". לדבריה, קרקע המוגדרת למרקם עירוני מחזיקה בסיכויים גבוהים בהרבה להפשרה.
הבדיקה השנייה: לעמוד על עמדת הרשות המקומית. "לא מספיק לסמוך על מה שהמשווק אומר", מדגישה עו"ד הלוי. "צריך לפנות ישירות למחלקת ההנדסה של הרשות ולשאול מה התוכניות לקרקע הספציפית הזו". היא מוסיפה כי יש רשויות שבגלל לחץ על התשתיות או מדיניות שימור מתנגדות להפשרת קרקעות מסוימות.
"בדיקה נוספת", ממשיכה עו"ד הלוי, "היא בדיקת ההיסטוריה של הקרקע. עלינו לברר מה קרה לקרקעות דומות באזור בעשר השנים האחרונות. אם יש דפוס של הפשרות מוצלחות - זה מעודד. אם כל התוכניות נתקעות בבירוקרטיה - זה סימן אזהרה".
הבדיקה הרביעית, והקריטית ביותר לדעתה של עו"ד הלוי, היא בדיקת רישום הקרקע בטאבו/ ברשות מקרקעי ישראל או כל גוף רישום אחר. "חשוב לוודא שהמוכר הוא אכן הבעלים, שאין עיקולים או שעבודים, ושאין סכסוכי ירושה או סכסוכים אחרים ביחס לקרקע", היא מפרטת. "יש הבדל עצום בין אם הקרקע רשומה כפרטית או כאדמת מנהל".
בנוסף, אין לחתום סתם על הסכם רכישה. צריך לוודא שלא קונים קרקע ספציפית, אלא אחוזים ממתחם שבעת שיהיה שינוי ייעוד, החלקים שילכו להפקעה יילקחו מכלל בעלי הקרקעות במתחם באופן יחסי לחלקם בנכס, ולא מחלקים ספציפיים שנרכשו.
ואם קונים חלקים בלתי מסויימים, צריך לקחת בחשבון שהמימוש של חלקים אלו עשוי להיות רק תוך שיתוף פעולה עם כלל בעלי הנכסים. לדוגמא, אם יהיה ניתן לבנות בחלקה רק מבנה תעשיה אחד או בית מגורים רב קומות על כל הקרקע, הרי שיהיה צורך בשיתוף פעולה צמוד בין כל הרוכשים כדי להקים את הפרוייקט יחד - כדוגמת קבוצת רכישה, דבר מסובך מאין כמוהו, שמתאים לכתבה נפרדת.
דו"ח שמאי תקן 22: המסמך שיכול לסייע לכם
"אם יש מסמך אחד שכל רוכש פוטנציאלי חייב לקרוא מילה במילה, זה דו"ח השמאי לפי תקן 22", מבהירה עו"ד הלוי. החוק מחייב את משווקי הקרקעות לספק את הדו"ח הזה לכל מעוניין, ובו מפורטות כל העובדות החשובות: סבירות ההפשרה, שווי הקרקע הנוכחי והעתידי, לוח הזמנים הצפוי, והעלויות הנוספות שיידרשו.
הבעיה היא שרבים מתייחסים לדו"ח כאל עוד נייר בירוקרטי. "אני רואה אנשים שחותמים על עסקאות של מאות אלפי שקלים בלי לקרוא את הדו"ח, או שקוראים אותו ומתעלמים מהאזהרות, או שהם בכלל לא מתייעצים עם איש מקצוע שמבין בנושא הזה", אומרת עו"ד הלוי. "השמאי חייב לכתוב במפורש שייתכן שהתוכנית לא תתממש כלל. זו לא סתם משפט - זו אזהרה אמיתית".
אז בסופו של דבר, למי כן מתאימה השקעה בקרקע חקלאית?
עו"ד הלוי: "השקעה בקרקע חקלאית מתאימה, לדעתי, בעיקר למשקיעים שיכולים להרשות לעצמם להפסיד את הכסף הזה, או חלקו, וכאלו שיכולים לחכות עשור או יותר בלי לגעת בהשקעה".
המשקיעים המתאימים, לדבריה, מתחלקים לכמה קטגוריות: אחת, אנשים שיכולים לחכות 15-20 שנה מבלי להזדקק לכסף לצרכים שוטפים.
קטגוריה שנייה היא משקיעים ותיקים עם תיק השקעות מגוון. "אנשים שמשקיעים 5%-10% מהתיק שלהם בקרקע ומבינים שזה הימור", מסבירה עו"ד הלוי. "לא אנשים שמוכרים דירה שהיא קורת הגג שלהם, או שיש להם תשואה ממנה, כדי לקנות קרקע".
מי שיש לו סיכוי טוב יותר להרוויח הוא מי שמכיר את הרשות המקומית ויודע לקרוא את המפה הפוליטית והמגמות החברתיות והכלכליות באזור הרלוונטי. "יש רוכשים שעוקבים אחרי תוכניות המתאר של הרשות שנים, מכירים את ראש המועצה ואת מהנדס הרשות", מספרת עו"ד הלוי. "הם נכנסים למשחק עם מידע מעמיק, וההימור שהם לוקחים הוא הימור מחושב".
הלקחים מפרשת בית חנן
חזרה למקרה שפתח את הכתבה: 103 הרוכשים מבית חנן שהפסידו את התביעה. השופטת עדית ברקוביץ' הייתה ברורה בפסק הדין: הרוכשים ידעו בדיוק מה הם קונים, קיבלו את כל המידע הנדרש, ופשוט החליטו להתעלם מהאזהרות.
"מה שמעניין במיוחד בפסק הדין הזה", מציינת עו"ד הלוי, "זה שהשופטת הדגישה שהרוכשים לא עשו כלום כדי לקדם את ההפשרה. הם קנו והתיישבו לחכות שמישהו אחר יעשה עבורם את העבודה". על פי החלטת בית המשפט, במשך חמש שנים הם לא שכרו יועצים, לא פנו לרשויות, ולא נקטו בשום פעולה לקידום תוכנית מתאר.
לדברי עו"ד הלוי, זה מעלה נקודה חשובה שרבים מתעלמים ממנה: קנייה של קרקע חקלאית זו רק התחלה. "אחרי הרכישה מתחילה העבודה האמיתית צריך לעקוב אחר התוכניות, לשכור יועצים, לפעול מול הרשויות. זו לא השקעה פסיבית".
המדריך להישרדות בשוק הקרקעות
מה היית ממליצה למי שבכל זאת מעוניין לרכוש קרקע חקלאית?
עו"ד הלוי: "ראשית, למי שמבקש תשואה מהירה הייתי ממליצה לוותר. השקעה בקרקע חקלאית היא לטווח ארוך. מי שזקוק לכסף תוך שנתיים-שלוש לא צריך להשקיע בכך. שנית, תתייעצו עם מומחים אמיתיים. לא מספיק לקבל עצות מחבר שעשה כסף מנדל"ן, אלא חשוב לקבל ייעוץ משפטי ואולי גם שמאי מתאים לנושא הספציפי הזה".
"בסופו של דבר", מסכמת עו"ד הלוי, "השקעה בקרקע חקלאית על מנת שתופשר בעתיד, היא ספקולטיבית, כמעט כמו כל השקעה. במדינה קטנה כשלנו, סביר להניח ששווי הקרקע לא ייעלם, וגם אם ירד קצת, עדין יישאר לה שווי, לפחות לצרכים חקלאיים. מי שרוצה רווחים בטוחים ומהירים על כספו לא ישקיע אותם בקרקע שאולי, בעתיד הלא ידוע, תופשר, למטרה כזו או אחרת, עם שותפים שהוא לא בחר. השקעה בקרקע חקלאית יכולה להיות מעולה, אבל רק אם נכנסים עם עיניים פקוחות, אחר ייעוץ משפטי מתאים ולוח זמנים ריאלי".
המסר ברור: חלומות של עושר מהיר מקרקעות חקלאיות הם לרוב בדיוק זה - חלומות. המציאות מורכבת, מסוכנת, ודורשת מקצועיות, סבלנות והבנה עמוקה של התהליכים המעורבים.
צהלה הלוי, היא עו"ד, נוטריון ומגשרת מוסמכת, בעלת כ-40 שנות ניסיון. הדקלים 84, פרדס חנה - כרכור, טל' - 053-9376321.
הכתבה באדיבות zap משפטי
* המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי