ניהול נכסי נדל"ן אינו מסתכם רק בקנייה ומכירה - הוא כולל גם סוגיות מורכבות של ירושות, צוואות, סכסוכים משפחתיים ובדיקות משפטיות מקיפות. בראיון מיוחד, עו"ד לואיזה עזייב, מומחית לדיני נדל"ן, מסבירה מה קורה כשאין צוואה, איך מתמודדים עם מחלוקות בין יורשים, מה ההבדל בין ירושה על פי דין לירושה בצוואה, ואילו טעויות אסור לעשות לפני חתימה על עסקת מקרקעין.
איך מתמודדים עם ירושת נכס נדל"ן כשאין צוואה?
"כשאין צוואה למנוח, החלוקה נעשית על פי דיני הירושה. במקרה זה הירושה מתחלקת בין היורשים החוקיים של המנוח - בדרך כלל בן או בת הזוג והילדים. במקרים שבהם אין בן זוג וילדים, הירושה עוברת להורים או לאחים של המנוח. החלוקה נעשית בהתאם לחוק הירושה ובאופן שווה בין כל היורשים הזכאים."
מה קורה כשיש מחלוקת בין יורשים על מכירת נכס?
"במקרים כאלה ניתן להגיש בקשה לבית משפט לפירוק שיתוף. בית המשפט בוחן את הנסיבות ומחליט איך לפתור את המחלוקת - האם בדרך של מכירה חיצונית של הנכס וחלוקת הכספים, או באפשרות שאחד היורשים ירכוש את חלקיהם של האחרים על פי הערכת שמאי."
איך אפשר למנוע סכסוכים משפחתיים סביב ירושת דירות?
"הדרך הטובה ביותר למניעת סכסוכים היא עריכת צוואה מקיפה על ידי המנוח. בצוואה הוא מפרט בבירור מה רצונו, איך הוא רוצה שהחלוקה תתבצע, ומה לעשות עם הנכסים השונים. צוואה ברורה ומפורטת חוסכת משפחות שלמות ממחלוקות כואבות ומסכסוכים ממושכים."
מה ההבדל בין ירושה בצוואה לירושה על פי דין?
"בירושה בצוואה, המנוח או המוריש מחליט בעצמו מי ירש את עזבונו ואיך - כלומר איך תהיה החלוקה של הנכסים ו/או הכספים. זה נותן לו שליטה מלאה על גורל רכושו. לעומת זאת, בירושה על פי דין, הירושה מתחלקת על פי החוק בחלוקה שווה בין היורשים - בדרך כלל 50% לבן או בת הזוג שנותרו בחיים ו-50% בחלוקה שווה בין הילדים."
מתי כדאי לרשום את הילדים כבעלים של נכס עוד בחיים?
"במצבים שבהם יש מספר נכסים למוריש והילדים אין להם נכסים בבעלותם, עדיף לרשום את הנכס כבר בחיים על הילדים. הסיבה העיקרית היא למנוע מס שבח בזמן מכירת הנכס בעתיד. כאשר הילדים יורשים את הנכס לאחר פטירת ההורה, הם עלולים לשלם מס שבח גבוה במכירה עתידית. כאשר הילדים יורשים את הנכס לאחר פטירת ההורה, הם עלולים לשלם מס שבח גבוה במכירה עתידית וזה במקרה ולהורים היו מספר נכסים".
מה האפשרויות כשיורש אחד רוצה למכור ואחרים רוצים לשמור?
"במצב כזה יתר היורשים יכולים לרכוש את החלק שלו בנכס על פי הערכת שמאי ולשמור לעצמם את הירושה. זהו פתרון הוגן המאפשר ליורש הרוצה לממש את חלקו לעשות זאת, ולאחרים לשמור על הנכס המשפחתי. חשוב שההערכה תיעשה על ידי שמאי מוסמך ובלתי תלוי."
איך נערכים לירושת נכס שיש עליו משכנתא?
"בדרך כלל כשיש משכנתא על נכס קיים גם ביטוח חיים של הלווה. אם בן אדם נפטר כשיש על הנכס עדיין משכנתא, הביטוח מכסה את יתרת החוב ומסלק אותה. במקרים חריגים ביותר שבהם אין ביטוח חיים, היורשים יורשים בפועל נכס עם שעבוד, וכאשר הם מוכרים אותו בעתיד הם מסלקים את יתרת המשכנתא מתוך כספי המכירה."
מה התהליך של רישום זכויות ברשם המקרקעין לאחר פטירה?
"כשבן אדם נפטר, צריך להגיש מסמכים לרשם לענייני ירושה להוצאת צו ירושה או צו קיום צוואה - תלוי במקרה. לאחר שהצו מתקבל ומאושר על ידי הרשם, מגישים אותו יחד עם המסמכים הנדרשים לרישום בטאבו כדי לעדכן את הבעלות על הנכס לשם היורשים."
מתי צריך שמאי לצורך חלוקת הירושה?
"כשרוצים למכור את הנכס, בין אם מדובר במכירה בין היורשים עצמם לבין מכירה לצד שלישי, עדיף לקחת שמאי שיבצע הערכה מקיפה של הנכס. זה חיוני כדי לדעת מה השווי האמיתי והמעודכן של הנכס, וכדי לזהות האם יש חריגות או ליקויים בנכס שעלולים להשפיע על שוויו."
מה עושים כשיש חובות על הנכס המועבר בירושה?
"כשיש חובות על הנכס, בדרך כלל הם נסגרים מכספים שיש בירושה - מחשבונות בנק, פקדונות או נכסים נוספים של המנוח. במידה ואין כספים זמינים בירושה, מסלקים את החובות לאחר מכירת הנכס, כשהסכום נקבע על פי הערכת השווי הנוכחי."
איך צוואה משפיעה על מכירת נכס של אדם מבוגר?
"צוואה יכולה להשפיע משמעותית על מכירת נכס, במיוחד אם היא מגבילה את יכולת המכירה או מציינת הוראות מיוחדות לגבי הנכס. חשוב לוודא שהמוכר אכן רשאי למכור את הנכס על פי תנאי הצוואה, ושאין מגבלות או התניות מיוחדות שעלולות להשפיע על תקפות העסקה."
מה קורה למכירה כשהמוכר נפטר לפני סגירת העסקה?
"במקרה שההסכם כבר נחתם והמוכר נפטר לפני השלמת העסקה, בדרך כלל מחתימים את המוכר על ייפוי כוח בלתי חוזר כבר בחתימת ההסכם ואז ניתן להתקדם בעסקה ולהשלים אותה גם אם חס וחלילה המוכר נפטר".
איך קונים יכולים לוודא שהמוכר באמת בעל הנכס כשיש צוואה?
"עורך דין מטעם הקונים יכול לבדוק את נוסח הצוואה ואת הרישום הנוכחי בטאבו, ולהשוות ביניהם כדי לוודא התאמה. חשוב לבדוק שהצוואה אכן נרשמה ואושרה כדין, ושהמוכר רשום כבעלים חוקי של הנכס על פי המסמכים המעודכנים ברשם המקרקעין."
איך מוכרים נכס כשיש יורשים מרובים?
"כאשר יש מספר יורשים לנכס, כולם חייבים להסכים למכירה ולחתום על ההסכם יחד. במקרה שחלק מהיורשים לא מסכימים, ניתן לפנות לבית משפט לקבלת צו פירוק שיתוף. בית המשפט יכול להורות על מכירת הנכס גם ללא הסכמת כלל היורשים, ולחלק את התמורה ביניהם על פי חלקם היחסי."
איך בודקים שהמוכר רשום כראוי ברשם המקרקעין?
"מקבלים את תעודת הזהות של המוכר ואת נסח הטאבו המעודכן, ובודקים בקפידה שהשם ומספר הזהות תואמים בין המסמכים. חשוב לוודא שהנסח עדכני ושהמוכר אכן רשום כבעלים יחיד או שותף בנכס, ושאין הערות אזהרה או שעבודים שעלולים למנוע את המכירה."
מה השלבים שאת מגדירה כחובה בכל עסקת נדל"ן?
"השלבים החובה כוללים: בדיקת זכויות הבעלות במלואן, בדיקה היכן הדירה רשומה - בטאבו, בחברה משכנת, אצל מנהל או ברשם אחר. לא פחות חשוב - לוודא את המימון לפני הכניסה לעסקה. חובה לבדוק מראש האם יש אפשרות ריאלית לקבל אישור משכנתא ובאיזה תנאים, כדי למנוע אכזבות בהמשך התהליך."
איך בודקים משכנתא ועיקולים על נכס לפני קנייה?
"הבדיקה נעשית באמצעות עיון מעמיק בנסח הטאבו המעודכן ו/או קבלת אישור זכויות ממשרד הרישום. בנסח מופיעים כל השעבודים, העיקולים וההערות הרשומות על הנכס. חשוב לבדוק לא רק את קיומם, אלא גם את סכומיהם ואת תאריכי רישומם, כדי להבין האם הם עלולים להשפיע על העסקה."
מה הסכנות בקנייה ללא עורך דין?
"לא ניתן לקנות דירה ללא עורך דין מסיבות מעשיות וחוקיות. ללא עורך דין לא תוכלו לבצע את כל הבדיקות הנדרשות לצורך הליך רכישת הנכס, ולא תוכלו להגיש דיווח על הרכישה לרשויות המס. כמו כן, לא תוכלו לרשום זכויות בטאבו או לרשום הערות אזהרה המגנות עליכם. מומלץ מאוד לשכור שירותים של עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן ולא עורך דין כללי שעוסק בהכול."
איך מתמודדים עם בעיות שמתגלות בבדיקת עורך דין?
"במידה והבעיות מתגלות טרם החתימה על ההסכם, מחפשים פתרונות מתאימים לכל בעיה. לדעתי ומהניסיון שלי בתחום הנדל"ן, כמעט כל בעיה ניתנת לפתרון בדרך כזו או אחרת - האם באמצעות תיקון המסמכים, סילוק שעבודים, או התאמת תנאי העסקה. החשוב הוא לא להתעלם מהבעיות אלא להתמודד איתן בצורה מקצועית."
לעו"ד לואיזה עזייב באתר zap משפטי
לאתר של עו"ד לואיזה עזייב
מתי כדאי לבטל עסקה ומה המחיר?
"במידה ומבטלים עסקה עקב הפרה של אחד מהצדדים, הפיצוי הוא בדרך כלל 10% ממחיר העסקה בדירה יד שנייה, או 15% בעסקת קבלן. עם זאת, חשוב לבחון בקפידה את הסיבות לביטול ואת הצדקתן, כיוון שמדובר בסכומים משמעותיים שיכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים."
מה הזכויות של קונה כשהמוכר מפר את החוזה?
"הקונה יכול לדרוש פיצוי מוסכם בגין הפרת המוכר, ובנוסף יכול לבחור לבטל את ההסכם או לאכוף אותו בבית משפט יחד עם הפיצוי. כמובן, אם הנזק שנגרם לקונה גבוה מהפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם, ניתן לתבוע בבית משפט פיצוי נוסף מעבר לסכום המוסכם, בהתאם לנזק הממשי שנגרם."
איך מגנים על עצמכם בעסקאות מקבלן?
"חובה לקחת עורך דין מטעמכם שיכין נספח שינויים לחוזה המגן על זכויותיכם. אל תחשבו שזה שאתם משלמים לעורך הדין של הקבלן בגין הרישום בטאבו אומר שהוא מגן על הזכויות שלכם - זה לא כך. עורך הדין של הקבלן מייצג את האינטרסים של הקבלן, ורק עורך דין מטעמכם יכול להגן על האינטרסים שלכם ולהוסיף התניות המתאימות לכם."
מה בודקים בבניין לפני קניית דירה יד שנייה?
"מומלץ לקחת בדק בית מקצועי ולבדוק שאכן אין בדירה בעיות מהותיות שיכולות לעלות לכם ביוקר לאחר הקנייה. הבדיקה כוללת מערכות חשמל ומים, בדיקת קירות ותקרות, מצב החלונות והדלתות, ובעיות בנייה אפשריות שלא נראות לעין הבלתי מיומנת."
איך מתמודדים עם ליקויי בנייה שמתגלים לאחר הקנייה?
"אם מדובר בליקויים שהמוכר ידע עליהם והסתיר אותם, ויש אפשרות להוכיח זאת, ניתן לתבוע על ניהול עסקה בחוסר תום לב. עם זאת, הכי טוב לקחת בדק בית לפני הקנייה ולבדוק שאכן אין משהו מהותי, כי בכל זאת מדובר בדירה לא חדשה ואין עליה אחריות קבלן כמו בדירה חדשה."
מה התהליך הנכון לקבלת משכנתא?
"מומלץ מאוד לקחת יועץ משכנתאות מקצועי שיכול להוזיל לכם עלויות ולחסוך לכם הרבה כאב ראש והרבה כסף. יועץ המשכנתאות מכיר את השוק, יודע להשוות בין הבנקים השונים ויכול לנהל בעבורכם את כל התהליך המורכב של קבלת האישור וסגירת המשכנתא בתנאים הטובים ביותר."
* המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי
הכתבה בשיתוף zap משפטי