פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      הקרב הגדול שמתרחש סביב לא מעט פרויקטים של נדל"ן בישראל

      מה עושים כדי ליצור איזון בין זכותו של הציבור לשקיפות בהליכי התכנון ולהבעת דעה בנושאים אלו, ובין זכותו של הציבור שלא להיפגע מניצול לרעה של הליכים מזיקים?

      בנייה, מודיעין נדל"ן בניינים (ראובן קסטרו)
      (צילום אילוסטרציה: ראובן קסטרו)

      בשנים האחרונות זוכים מנגנונים המאפשרים קידום מהיר של הליכי תכנון ובניה לקידום וטיפוח. במציאות בה השאיפה היא להוריד את מחירי הדיור, תוך עידוד הבנייה והשגשוג בתחום - הצורך בייעול ההליכים הוא ברור ומובן. למרבה הצער, תופעת ניצול ההליכים לרעה, תוך שימוש בכלים שנותן החוק, טרם מוגרה. חרף הפעולות שננקטו בנושא, עדיין מעט מדי נעשה בכדי לעצור את תופעת עיכוב ההליכים על ידי גורמים בעלי מניעים אישיים ותועלתנים.

      מקרקעים או מקעקעים

      מתחם של דונמים רבים במרכז הארץ עומד בפני שינוי ייעוד תוך הסכמת רוב בעלי הקרקעות. אותם בעלים מחזיקים בקרקעות שלהם עשרות שנים מבלי שיעשו בהן שימוש כלכלי. שינוי הייעוד יאפשר לכולם לצאת נשכרים - הבעלים יממשו את רכושם והציבור ייהנה מדירות המגורים ופיתוח הקרקע. נשמע כמו Win-Win מושלם? מסתבר שלא. חלק קטן מבעלי הקרקעות שכן עושים שימוש ברכושם, מסרבים לכל תכנית של שינוי הייעוד; אם זה בניית דרות מגורים (גם כאשר מובטחות להם יחידות רבות שייבנו על הקרקע שלהם) ואם מדובר במתן אפשרות לבעלי הקרקעות האחרים לעשות שימוש בחלקות שלהם.

      מתנגדים אלה עושים שימוש לרעה בהליכי תכנון ובנייה וממנפים אותם לצורך עיכוב תכנית המתאר. מהציבור נמנע שימוש בדירות מיועדות ובמתקני ציבור. בה בעת, הקרקע של אותם בעלים מניבה להם רווחים וכספים רבים. בעלי הקרקעות האחרים ממתינים לסיום הליכי התכנון, ובינתיים אינם יכולים ליהנות מחלקותיהם ומתמודדים עם התנגדויות, כאשר לכל ברור שמטרתן היחידה היא דחיה ומניעת אישור תכניות.

      כאן לא בונים

      רשות מקומית אשרה הקמת מבנה ציבור באזור המיועד לכך, בהתאם לתכנית בניין עיר. קבוצה של תושבים באותה רשות מגלים התנגדות להקמת המבנה, למרות שהוא עומד בתנאים הנדרשים. אותה קבוצת תושבים עושה שימוש בהליכי תכנון והוראות תכנוניות על מנת לסכל את ההיתר להקמת המבנה הציבורי.

      בנייה, מודיעין נדל"ן בניינים (ראובן קסטרו)
      (צילום אילוסטרציה: ראובן קסטרו)

      חוק התכנון והבנייה לטובת בעלי האינטרסים

      בשני המקרים שלעיל מנצלים המתנגדים לטובתם את ההליכים המעוגנים בחוק התכנון והבנייה. שימוש זה בהליכים הוא כמו משחק מוחות מחושב, בו המתנגד עושה שימוש ציני בחוקי המשחק להשגת מטרה זרה לכוונת החוק. בין ההליכים שהפכו לחלק בלתי נפרד מכל פרויקט בנייה משמעותי כשהם מסרבלים ומאריכים מאוד את זמני התכנון, נמצאים התנגדות וערר:

      התנגדות - סעיף 100 לחוק התכנון והבנייה מאפשר לכל מי שרואה עצמו נפגע על ידי תכנית מתאר מחוזית או מקומית או תכנית מפורטת להגיש להן התנגדות. הגדרתו של סעיף זה, שאמור לאפשר פיקוח נאות על הליכי התכנון, הלכה והתרחבה עם השנים, ובכך הפך לכלי בידיהם של המבקשים לנצל אותו לרעה. הגשת התנגדות, גם סתמית, תגרום לעיכוב של חודשים ואף יותר בקידום התכנית.

      ערר על החלטת ועדה מקומית לתכנון ולבניה: חוק התכנון והבנייה מאפשר למתנגדים להגיש ערר על החלטות ועדה מקומית לתכנון ולבנייה. את הערר ניתן להגיש ללא צורך בקבלת רשות לפני כן. הגשת הערר מעכבת את הליכי התכנון מאחר שהועדה המקומית חייבת להמתין עד להחלטת ועדת הערר לפני הוצאת היתרי הבניה.

      משנים את כללי המשחק

      ועדות התכנון מודעות לנושא ניצול החוק לרעה. על מנת לצמצם את היקף התופעה, הן פועלות באמצעים הניתנים להן - במסגרת הדיון בהתנגדויות ובערר.

      המחוקק ער גם הוא לנושא. במסגרת ניסיונות לתקן את המצב, חלו שינויים בחקיקה:

      - קוצרו המועדים להגשת ערר, להגשת תשובות ולמתן החלטה בערר.
      - תקנות סדרי הדין בוועדות ערר מעניקות ליו"ר הוועדה סמכויות המאפשרות לו שלא לשמוע ראיות המבוססות על טענות שווא.
      - נקבעו כללים ברורים להגשת ולדיון בהתנגדויות.
      - הוטלו אגרות על הגשת עררים.
      - ניתן משקל רב יותר לדגשי המשפט הכללי כגון תום לב ומניעת ניצול לרעה של הליכים משפטיים.

      צעדים אלה נעתרו לצורך לאזן בין זכותו של הציבור לשקיפות בהליכי התכנון ולהבעת דעה בנושאים אלו, ובין זכותו של הציבור שלא להיפגע מניצול לרעה של הליכים מזיקים.

      התמורות בחוק נועדו למנוע ולסנן גורמים המנצלים לרעה את הליכי התכנון והבנייה. עדיין, יש מקום לנקוט פעולות נוספות; הטלת הוצאות משפטיות על הגשת הליכי סרק, הטלת אגרות נוספות על הליכי תכנון ובנייה, הפקדת ערובות להבטחת טובת הנפגעים מאותם הליכי סרק - כל אלה עשויים לסייע בצמצום הזמן הנדרש לקידום הליכי תכנון ובנייה.

      הכותב הוא עו"ד שמואל ברטלר, מגשר ונוטריון ממשרד עורכי דין ברטלר. טלפון: 1259 077-997

      בשיתוף אתר ZAP משפטי