פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      עו"ד שמואל ברטלר - מגורים בבית משותף: מושגי יסוד, מנגנונים לפתרון סכסוכים וצרות אחרות

      ריבוי שכנים, שטחים משותפים וזכויות בנייה ושימוש גורמים לעתים לחיכוכים בין בעלי הדירות. כיצד לצלוח את מורכבות החיים בבית משותף?

      נדלן בניינים ירושלים רחוב קוליץ (ראובן קסטרו)
      (צילום אילוסטרציה: ראובן קסטרו)

      רוב הישראלים חיים כיום בבתים משותפים ונראה שבעתיד מגמה זו תלך ותגבר. הכרות עם חוקי הבית המשותף מסייעת במניעת סכסוכים בין שכנים, שהנם בדרך כלל סכסוכים בעצימות גבוהה, מלווים באמוציות רבות ולעיתים גולשים לפן הפלילי. המחוקק קבע כללים להסדרת היחסים בין השכנים כולל טיפול בחלקי הבית המשותף, שימוש ותחזוקה. להלן מספר מונחים ומושגים חשובים ורלוונטיים לחיים בבית משותף:

      "חוקת הבית המשותף"- לכל בית שנרשם כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין קיים תקנון המסדיר את זכויות וחובות הדיירים. בתקנון נקבעים שיעורי ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף, שטחי שירות, שטחים מוצמדים, הוראות שימוש מיוחדות ועוד. יש להכיר היטב את התקנון טרם רכישת הדירה. ניתן לקבל את התקנון מלשכת הרישום המקרקעין ורצוי להסתייע בעו"ד שיסביר לדייר את משמעותו ותוכנו. ניתן לקבוע בתקנון הוראות לגבי שימושים ברכוש משותף. על בתים משותפים שאין להם תקנון יחול התקנון המצוי בחוק המקרקעין.

      רכוש משותף - על פי חוק המקרקעין, רכוש משותף כולל קרקע, גג, קירות חיצוניים, מסד, חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומתקנים נוספים המשמשים את כלל בעלי הדירות. לכל דייר צמוד חלק לא מסוים מהרכוש המשותף, אולם הדייר איננו רשאי לעשות שימוש ייחודי באותו חלק. כל פגיעה ברכוש המשותף יכולה להוות עילה לתביעה משפטית.

      רכוש צמוד - במקרים מסוימים ניתן להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירות. לא ניתן לעשות כן לגבי חדרי מדרגות, מעליות ומתקנים המשמשים את כלל הדיירים. חניה היא דוגמה לרכוש צמוד. גם גינה וגג יכולים להיות מוצמדים לדירה. חשוב לזכור כי עצם ההצמדה לא מקנה לבעל הדירה זכות שימוש שאינה מותרת בתקנון. לדוגמה: בעל דירה אליה הוצמד גג איננו רשאי לבנות על הגג ללא הסכמת כל בעלי הדירות, אלא אם נקבע אחרת.

      מתקנים מיוחדים בבית המשותף - לאור ריבוי הסכסוכים בין בעלי הדירות בגין שימוש במתקנים משותפים כגון: הסקה מרכזית, מעלית ועוד, נקבעו בחוק דרכי התייחסות מיוחדות למתקנים חשובים הקיימים בבית המשותף: כך לדוגמא, נקבע כי בעל דירה רשאי להתקין דוד שמש גם ללא הסכמת שאר הדיירים, אלא אם אין ברכוש המשותף גג המספיק להתקנת דודי שמש לכל הדירות, אז יצטרך את הסכמת הדיירים כולם. דייר רשאי להתנתק ממערכת חימום מרכזית ללא צורך בהסכמת שאר הדיירים. ההתנתקות לא תפטור את בעל הדירה מחובתו לשאת בהוצאות הדרושות לאחזקה תקינה של המערכת. בעל דירה שהוא (או בן משפחתו או השוכר שלו) אדם עם מוגבלות רשאי לבצע התאמה ברכוש המשותף לפי תנאים שנקבעו בחוק. רוב של שני שלישים מבעלי הדירות רשאי להחליט על התקנת מעלית ברכוש המשותף בתנאים הקבועים בחוק, כל עוד אין פגיעה מהותית בבעלי דירות אחרים, וכאשר הוצאות האחזקה וההתקנה חלות על הרוב בלבד. כל שימוש ברכוש משותף על ידי מי מבעלי הדירות באופן שאינו מותר על פי התקנון והדין מהווה פגיעה ברכוש המשותף ולפיכך אסור. שימוש סביר ברכוש המשותף מותר, וייבחן לפי נסיבותיו של כל מקרה תוך בחינת התקנון והוראות הדין.

      שינויים ברכוש משותף ובזכויות בנייה לנוכח חוק המקרקעין (חיזוק בתים מפני רעידות אדמה תשס"ח-2008) - מטבע הדברים, הליך חיזוק המבנים משפיע באופן משמעותי על הרכוש הצמוד והמשותף וכן על הדירות עצמן. לפיכך, כל הליך חיזוק עלול לגרום להתנגדויות
      שונות שעשויות למנוע את ביצוע החיזוק. בחוק מפורטים כללים שיאפשרו לבעלי הדירות לבצע את החיזוקים תוך איזון בין רצונות הדיירים בבניין המשותף, בקרה והגנה על זכויותיהם.

      אישה נכנסת למעלית (ShutterStock)
      רוב של שני שלישים מבעלי הדירות רשאי להחליט על התקנת מעלית ברכוש המשותף (אילוסטרציה: שאטרסטוק)

      מנגנונים לפתרון סכסוכים בין בעלי דירות

      המחוקק מודע למורכבות החיים בבית משותף ולצורך בקביעת מנגנונים נגישים אשר יסייעו בפתרון הסכסוכים. לפיכך נקבעו בחוק מספר דרכים ליישוב סכסוכים בבית המשותף. לפתרון סכסוכים הנוצרים בעקבות החיים בבית משותף ניתן לפנות לבית המשפט באמצעות הגשת תביעה, או למפקח על לשכת המקרקעין, הרשאי לדון בסכסוכים הקשורים לרכוש משותף או להשגת גבול בין בעלי דירות. דרך נוספת היא פנייה למגשר, עורך דין המתמחה בתחום, על מנת להסדיר את חילוקי הדעות תוך המשך קיום יחסי שכנות סבירים.

      החיים בבית משותף מצריכים התחשבות ויכולת הכלה מצד כל אחד מהדיירים. לצורך מניעת חיכוכים מיותרים יש לקבוע מראש בתקנון הבניין את חוקי ההתנהלות בבית המשותף. רצוי לנסח את התקנון בעזרת עורך דין הבקיא בתחום ולהגדיר מראש מנגנונים ליישוב סכסוכים.

      • המאמר אינו תחליף לייעוץ משפטי בידי עורך דין. האמור מעניק מידע כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואף לא חוות דעת משפטית ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא.

      עו"ד שמואל ברטלר הוא שותף במשרד עורכי דין ברטלר המתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן. טלפון: 077-9971259

      הכתבה באדיבות אתר Zap משפטי