על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מהשנים האחרונות כ- 27% מאזרחי המדינה חיים בשכירות. הביקוש ההולך וגדל לדירות שכורות, לצד המחאה החברתית שפרצה בשנת 2011, הפנו את תשומת הלב הציבורית לשוק השוקק של השכרת הדירות.
החוק העיקרי העוסק בנושא הוא "חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971". בשנת 2017 תוקן החוק וזכה לתוספת "חוק השכירות ההוגנת". בניגוד למה שעשוי להשתמע מהשם, החוק אינו דן בזכויות השוכרים בלבד, ומתייחס אף לזכויות המשכירים. על פי החוק, הפרת זכויות המשכיר עלולה להוביל לביטול הסכם השכירות, ואף לתביעת נזקים מהשוכר. רוב הוראות החוק אינן ניתנות להתניה בחוזה השכירות והן מחייבות את השוכר והמשכיר.
השינויים והחידושים בחוק שכירות הוגנת
על מי לא חלה התוספת - התוספת לחוק השכירות מתייחסת לחוזה השכרת דירת מגורים. לפיכך, הוראות התוספת לא חלות על סוגי דיור אחרים כגון: דירה במלון, מעונות, דיור מוגן, דירה שחוק הגנת הדייר חל עליה. כמו כן, לא נכללים בתוספת מקרים כמו תקופות שכירות קצרות או ארוכות במיוחד - שלושה חודשים או עשר שנים ומעלה, או כאשר שכר הדירה עולה על סך של 20,000 שקלים לחודש. כאשר חוזה השכירות נערך בין קרובי משפחה כהגדרתם בתוספת, ניתן להחריג חלק מהסעיפים הכלולים בה.
דירת שאינה ראויה למגורים - התוספת לחוק מתייחסת לראשונה לדירות שאינן ראויות למגורים, ואוסרת את השכרתן. תחת הגדרה זו נכללות דירות הנעדרות אחת המערכות ו/או מתקנים הבאים: ניקוז, חשמל, פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן דלתות וחלונות, אין מערכת למי שתיה, אין מחיצה בין השירותים לדירה. כמו כן אין להשכיר דירות בהן יש סיכון בלתי סביר לביטחון ו/או לבריאות השוכר.
חוזה השכירות - חוזה השכירות חייב להיערך בכתב כשהעתק ממנו חייב להימסר לשוכר.
החוזה יכלול, בין השאר: כתובת הנכס המושכר, שמות הצדדים, מענם ומספרי תעודת הזהות שלהם, תיאור הדירה והאביזרים שבה, תקופת השכירות, קיומה של אופציה להארכה ותנאיה, דמי השכירות, תשלומים נוספים החלים על השוכר וגובהם, פגם או ליקוי שאינו קל ערך והידוע למשכיר בעת החתימה על חוזה וכל דבר העלול לגרום להפרעה של ממש במגורים בדירה.
חובת תיקון ליקויים בדירה המושכרת - על השוכר חלה חובה לתקן ליקויים שנגרמו עקב שימוש בלתי סביר בדירה. על המשכיר חלה חובה לתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם בדירה לא יאוחר מ-30 יום מרגע קבלת הודעה. פגם שתיקונו דחוף יתוקן על ידי המשכיר לא יאוחר משלושה ימים מקבלת הדרישה. במקרה בו המשכיר לא מתקן את הפגם במועדים הקבועים, השוכר רשאי לתקן את הנדרש ועל השוכר להשיב לו את הוצאות התיקון הסבירות או להפחית את שכר הדירה - כל עוד לא בוצע התיקון לפי שווי השכירות עקב הפגם לעומת שווי שכירות רגיל.
ערבויות - התוספת לחוק מסדירה את נושא הביטחונות שהיה פרוץ עד אותה עת. לפי התוספת, סעיף הערבויות יוגבל באופן הבא:
• סכום הערבויות לא יעלה על שליש מסך דמי השכירות שישולמו בתקופת החוזה.
• לא יעלה על שווי של שלושה חודשי שכר דירה.
• הערבות תמומש רק לאחר שהמשכיר נתן לשוכר אפשרות לתקן את הטעון תיקון בזמן סביר. את הערבויות יש להחזיר לשוכר בתוך 60 יום ממועד היציאה מהדירה או עד מועד פירעון כל חובות השוכר, לפי המאוחר.
בדיקת המושכר ובדיקת השוכר -
לשוכר - מומלץ לבקר בדירה מספר פעמיים בשעות שונות, לבדוק את הדירה וסביבתה, לדבר עם השכנים ולוודא את נכונות פרטי המשכיר וזכויותיו בדירה. ניתן לבדוק האם מתוכננות עבודות בבניין עצמו ו/או בסביבתו ואת מהותן.
למשכיר - מומלץ לבדוק את זהות השוכר ואף לשוחח עם בעלי נכסים קודמים בהם הוא התגורר. ניתן גם לבדוק את יכולתו הכלכלית של השוכר לפני החתימה על ההסכם.
כיום ניתן למצוא דוגמאות רבות לחוזה שכירות ברחבי הרשת, אך מוטב להתייעץ עם עורך דין המכיר את התחום ויכול להכין את החוזה בהתאם להסכמות הצדדים ודרישות הדין תוך שמירה על האינטרסים של הלקוח.
עו"ד שמואל ברטלר הוא שותף בכיר במשרד עורכי דין ברטלר המתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן.
טלפון: 077-9971259
הכתבה באדיבות אתר Zap משפטי
* המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד.
