פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      עו"ד שמואל ברטלר: רוכשים דירה בבודפשט? כל מה שצריך לדעת לפני שתגידו איגן

      רכישת דירה בחו"ל עשויה להיות השקעה מובטחת עם תשואה גבוהה, אך לעולם אין לחתום על חוזה רכישה לפני השלמת הבדיקות המקדימות הנדרשות

      בודפשט, הונגריה (ShutterStock)
      בודפשט, הונגריה (צילום: ShutterStock)

      המציאות מלמדת כי על אף שרכישת דירה בחו"ל היא לעיתים קרובות השקעה אטרקטיבית, ישראלים רבים, שלא לוקחים בחשבון אפשרות של מעשי רמייה והטעייה, נופלים לא אחת למלכודות מפתות המבטיחות תשואה גבוהה ומובטחת לשנים רבות.

      דוגמאות אינן חסרות: ישראלי שרכש דירה בארצות הברית נדהם לגלות כי במרכז הסלון ניצב עץ שענפיו פורצים את הגג ולמעשה, הדירה הרוסה; ישראלי אחר שהצטרף לקבוצת רכישת נדל"ן בחו"ל נדרש לשלם 100,000$ כדי לעזוב את הקבוצה, ואחר רכש זכויות בנכס הנמצא בבניין בו הדירות אינן רשומות על שם הבעלים. אם כך, כיצד מתגוננים מצד אחד ומשקיעים נכון מצד שני?

      טוב מראה עיניים: לחקור את מקום ואזור הרכישה

      רכישת נכס בחו"ל מצריכה בדיקה מדוקדקת. אל תסתפקו בתמונות וסעו פיזית למקום לבדוק את הנכס ואת מיקומו ובררו על השכנים ועל שוק השכירות באזור. בבודפשט לדוגמה, האזורים המבטיחים ביותר הם במרכז העיר, בסמוך לאוניברסיטאות וליד קווי תחבורה ציבוריים. בודפשט מחולקת לרבעים, שחלקם נחשבים ליקרים ואיכותיים מאחרים. היכרות עם העיר תאפשר רכישה במיקום טוב של נכס שנבדק. שיחות עם מתווכים ואנשי מקצוע מקומיים יאפשרו לכם ללמוד את המשתנים החשובים לשוכרים, ויאפשרו הבנה עמוקה של השוק בכללותו ושוק הנכסים להשכרה בפרט.

      מצב הנכס

      לעיתים קרובות נכס במחיר אטרקטיבי דורש השקעה רבה בשיפוצו. אם יש צורך בשיפוץ, חשוב לקבל מראש הצעת מחיר מבעלי מקצוע, כולל מועד סיום משוער לעבודות. זכרו כי דירה המיועדת להשכרה תסבול מבלאי מואץ ותצריך תיקונים תכופים. קחו בחשבון כי בחו"ל בכלל ובבודפשט בפרט, מקובל להשכיר דירות מרוהטות - כולל אביזרים חשובים כמו מצעים ומגבות.

      בודפשט, הונגריה (GettyImages)
      בודפשט, הונגריה (צילום: גטיאימג'ס)

      הכרות עם החוקים המקומיים

      • רכישת נכס בחו"ל מחייבת היכרות עם החוקים המקומיים. כך לדוגמה, בהונגריה רכישת נכס מחייבת אישור של השלטונות. הרכישה לא תאושר לרוכש עם עבר פלילי, למשל. מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מקומיים אמינים כגון עורך דין, מתווך ועוד. את הקשר עימם כדאי לבסס באמצעות עורך דין ישראלי המכיר את נוהלי הרכישה בארץ היעד.
      • בדקו את זהות המוכר ואת זכויותיו בנכס. חשוב לוודא שאין עיקולים ו/או הגבלות על הנכס ו/או על מכירתו. במקומות רבים (ברלין למשל) החוק מטיל הגבלות על שכר דירה ועל החלפת שוכרים, ומוטב לבדוק נושאים אלו טרם רכישה.
      • מומלץ לבדוק היטב את ההסכם עליו חותמים. בהונגריה ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו, לרשום בעלות ואף לקבל נסח.
      • במקומות שונים, כגון בבודפשט, ישנם חוקים נוקשים הנוגעים לעבודות השיפוץ, פינוי פסולת, מערכות חימום, תשלומי ועד ועוד. היכרות עם החוקים תחסוך אי נעימות.

      תשלומי מיסים ורווח נטו

      כאשר מובטחת לקונה תשואה גבוהה, בדקו האם מדובר בתשואה נטו או ברוטו. בהונגריה למשל, רוכש הדירה מחויב במס. בארץ, כל הכנסה מחויבת במס, וכדאי לבדוק מהו מסלול המיסוי המתאים. בחישוב התשואה הצפויה יש לכלול גם דמי ועד, היטלים שונים ועוד.

      זול עלול להיות יקר

      אסור לשכוח שבכל מדינה התושבים מכירים היטב את השוק ואינם מתנדבים למכור נכסים במחיר מציאה. אם מחיר הדירה אטרקטיבי מדי, כנראה שההסבר נעוץ בחסרונותיה: קומת קרקע ללא סורגים, קומה רביעית לא מעלית, מיקום לא טוב, הוצאות תחזוקה רבות ועוד.

      עלויות חברת ניהול

      נכס מצריך טיפול. לפני הרכישה כדאי לבדוק אפשרות של מציאת גורם אמין כמו חברת ניהול או מתווך שיוכלו לטפל בנכס ובהשכרתו.

      לסיכום, בדיקה מדוקדקת של הנכס בחו"ל לפני הרכישה, היא הכרחית. עוד בטרם הרכישה, אל תוותרו על בדיקה קפדנית של כל חיוב המוטל על הרכישה ועל התשואה. ליווי והדרכה של עורך דין ישראלי טרם הרכישה עשויים לסייע בתהליך ולחסוך הוצאות ועוגמת נפש בעתיד.

      עו"ד שמואל ברטלר הוא שותף בכיר במשרד עורכי דין ברטלר המתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן.
      טלפון: 077-9971259

      הכתבה באדיבות אתר Zap משפטי
      * המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד