עשו ואל תעשו: כל מה שחשוב לדעת על השכרת נכס ליזמי אנרגיה סולארית

בשנים האחרונות הולך וגובר שיתוף הפעולה העסקי בין חברות יזמיות העוסקות בתחום האנרגיה המתחדשת, ובפרט האנרגיה סולארית, לבין בעלי נכסי מקרקעין המשכירים ליזמים גגות של מבנים וסככות, כמו גם זכויות בקרקע. שטחי הגגות, הסככות והקרקע משמשים את יזמיות האנרגיה להצבת מערכות פוטו-וולטאיות (PV) להפקת וייצור חשמל.

מדובר בתחום פורח, שצפוי כי ילך ויתפתח עם הזמן, ואשר עשוי להניב רווח רב לשני הצדדים - החברה היזמית ובעלי הנכסים - בעיקר כאשר הסכם השכירות עובר בקרה משפטית מדוקדקת.

ברוב המקרים היזמים הם אלה הפונים אל בעלי הנכסים. חלק ניכר מבעלי הנכסים אליהם נעשית הפנייה הם מן המגזר החקלאי, כמו, למשל, קיבוצים אוו מושבים, בעלי נחלות ומשקים המחזיקים בסככות רפת או לול, או כאלה המחזיקים שטחי קרקע בהיקפים גדולים.

גם ביישובים עירוניים ישנם נכסי נדל"ן מתאימים שייתכן ובעליהם יקבלו פנייה כזו, כמו, למשל, מבנים באזורי תעשייה, אחסנה, תעסוקה ומסחר בעלי גגות בשטחים נרחבים ופנויים.

יחד עם הפנייה, בעלי הנכס מקבלים לידיהם גם הסכמי שכירות מטעם היזמים. בדרך כלל, אלו הסכמים מרובי עמודים וסעיפים, אשר נוסחו על ידי היזמים ואנשי מקצוע מטעמם, והדואגים בראש ובראשונה לאינטרסים של היזמים.

ישנם בעלי נכסים הסבורים שממילא השטח או הגג של המבנה עומדים ריקים בשיממונם, ואין להם מה להפסיד כביכול. לכן, הם לא תמיד נותנים את הדעת למשמעויות, להתחייבויות ולמגבלות ארוכות טווח וכבדות משקל המופיעים בהסכמים שנוסחו על ידי היזמים, וממהרים לחתום עליהם בהיסח הדעת.


בפועל, בעלי הנכסים עלולים לגלות בדיעבד, כי חתמו על הסכם שמטיל עליהם התחייבויות ועלויות כספיות שהם לא התכוונו ליטול על עצמם.

ראשית, במסגרת הסכמים רבים הנכתבים על ידי יזמים, בעלי הנכסים נדרשים ליטול על עצמם הגבלות שונות בקשר לנכס ולשימוש בו, כמו גם לגבי מכירתו או שעבודו. הגבלות אלה עלולות להיות בתוקף למשך תקופות ארוכות (לפעמים עד 25 שנה!).

בנוסף לכך, בעלי בנכסים נדרשים לעתים להצהיר הצהרות ולהתחייב בהתחייבויות שונות באשר למצב הזכויות בנכס, מצבו הפיזי וההנדסי, ההיתרים שיש לו וייעודו התכנוני, ועוד כהנה וכהנה הצהרות אשר לא תמיד עולות בקנה אחד עם מצב הדברים בפועל, ועלולות להיות להן משמעויות ועלויות כספיות בהמשך.

לבסוף, בעלי הנכס עשויים להידרש במסגרת ההסכם להמציא אישורים והיתרים מרשויות שונות בקשר לנכס (רשות המקומית, וועדת תכנון ובניה, חברת החשמל, רשות מקרקעי ישראל וכדומה). גם לאישורים אלה עלולות להיות משמעויות כבדות ועלויות כספיות, ונוסח הסכם שנערך מטעם היזם, עלול להטיל את אותן התחייבויות ועלויות על בעל הנכס.

אפשר ויימצאו בעלי נכסים שיאמרו לעצמם, למרות הכול - היזם הרי הבטיח שהוא מבצע ומממן הכול, ואני לא אחראי לדבר. ובכן, כאשר קוראים את האותיות הקטנות בהסכמי שכירות שנוסחו על ידי יזמים, נוטים להיווכח שלא תמיד כך הם פני הדברים.

למשל, לא אחת קורה שהיזם אינו מממן בעצמו את הפרויקט, כך שבהמשך הדרך יידרש בעל הנכס לחתום על התחייבויות נוספות כלפי גורם מממן, או להתנהל למול צד שלישי כגון בנקים, גופים פיננסיים, או חלילה כונס נכסים או מפרק אם היזם ייקלע לקשיים.

היזמים מצידם בדרך כלל שומרים לעצמם, במסגרת אותם הסכמים, זכות לבצע "אקזיט" או למכור לצד שלישי את המערכות הסולאריות, ולהסב לאותו צד שלישי גם זכויות שימוש בגג או בקרקע. במקרים כאלה, עשויים בעלי נכסים למצוא עצמם עם "דייר" חדש ולא מוכר, שיקבל לרשותו זכויות שימוש בנכס למשך תקופה ארוכה.

בסוג ההתקשרות מסוג זה חייבים להביא בחשבון היבטים משפטיים, קנייניים, תכנוניים, מימוניים, כמו גם היבטי בטיחות, ביטוח וכדומה. בדוגמאות הספורות שהוזכרו יש כדי להמחיש, על קצה המזלג, רק חלק מן הרכיבים וההיבטים הרבים שיש לתת עליהם את הדעת כאשר מדובר בהתקשרות מורכבת העשויה להימשך חצי יובל שנים.

עורך דין הבקי בתחום יבדוק את ההסכם שנערך על ידי היזם, יבחן ויסביר את משמעויותיו הכספיות, כמו גם ההתחייבויות שמופיעות בו, ויסייע לנסח מחדש את סעיפיו בהתאם לצורך.

לסיכום, בעלי נכסים, אשר יחתמו עם חברות יזמיות בתחום הסולארי על הסכמי שכירות שנערכו בצורה נכונה ונאותה, עשויים להפיק רווחים נאים, ועל פני תקופה ממושכת. על מנת לצמצם סיכונים ו"הפתעות", ולהגדיל את הסיכוי ליהנות מהכנסה יציבה לאורך שנים ארוכות, עליהם להתנהל בצורה מושכלת כבר מראשית המשא ומתן ובטרם חתימת ההסכם, תוך קבלת ייעוץ וליווי משפטי מקצועיים.

עו"ד תומר צידון, מתמחה במשפט מסחרי, מגזר חקלאי, חוזים ועסקאות בתחום האנרגיה המתחדשת

טלפון: 050-3942484

הכתבה באדיבות Zap משפטי

המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד