5 המוקשים של שוק הנדל"ן בזמן הקורונה

משוכרי דירות שלא יכולים לחפש קורת גג בתום החוזה ועד נוטלי משכנתאות שנותרים עם נכס ששווה פחות: משבר הקורונה טלטל את כל העולם, וגם את שוק הנדל"ן. אלה כמה מהקשיים שיצר

  • נדל"ן
  • קורונה
קובי צפניה, שמאי מקרקעין, בשיתוף אתר zap משפטי
נדל"ן (צילום: shutterstock)

כשחושבים על הקורונה נוטים להתמקד בדרך כלל בהשפעות המשבר על בריאות הציבור. גם על הנזק הכלכלי של הקורונה מדובר רבות, בעיקר בכל הנוגע לכל אותם מאות אלפים שנפלטו אל מחוץ לשוק התעסוקה, בין אם הוצאו לחופשה ללא תשלום או שפוטרו מעבודתם. ואולם, למשבר יש כמובן השלכות רוחב כמעט בכל תחום שניתן לחשוב עליו. באופן מיוחד גרם המשבר לשיבושים קשים בשוק הנדל"ן. לפי שעה, אמנם לא נראות בשוק ירידות מחירים דרמטיות של עשרות אחוזים, אולם כל השחקנים בשוק חווים קשיים בלתי צפויים.

משוכרי דירות שלא יכולים לחפש דירה בתום החוזה, דרך קונים שלא יכולים להיכנס לדירה בזמן הסגר ועד נוטלי משכנתאות שנותרים עם נכס ששווה פחות: בשורות הקרובות נבקש לתאר את השלכות המשבר על שוק הנדל"ן ולתת כמה דוגמאות לשיבושים שיצר.

1. שוק השכירות // החוזה הסתיים, השוכרים לא יכולים לחפש דירה

בזמן הסגר רבים משוכרי הדירות נמצאים בבעיה. מי מהם שחתם לפני שנה על חוזה שכירות שהגיע כעת לסיומו, נדרש לחפש לעצמו דירה אלטרנטיבית, אבל לא יכול לצאת מהבית כדי לחפש קורת גג חלופית, לאור המגבלות הקשות שקבע משרד הבריאות בזמן הסגר.

התסבוכת הזאת יוצרת קשיים משמעותיים לא רק לשוכרים, אלא גם למשכירי דירות שנותרים עם נכסים שקשה להם להשכיר. לכך צריך להוסיף את הקשיים שעמם מתמודדים שוכרי דירות שפוטרו מעבודתם בזמן המשבר ומתקשים לשלם את שכר הדירה לפי החוזה.

התוצאה: חוסר ודאות גדול בשוק השכירות, שגורם לחלק מהמשכירים להפחית את שכר הדירה, ויוצר הזדמנויות לשוכרי דירות שמעוניינים למצוא נכס טוב יותר במחיר נמוך יותר. פתרון אפשרי לבעיה שעמה מתמודדים שוכרים ומשכירים הוא הארכת החוזה הקיים ביניהם לפרק זמן נוסף.

עוד בוואלה! NEWS

משבר הקורונה: כך חוק חדלות פירעון החדש יעמיד אתכם על הרגליים

לכתבה המלאה

2. משפרי דיור // בונים על מכירה במחיר גבוה - ונתקעים כי שווי הנכס ירד

קושי אחר יוצר המשבר למשפרי דיור, שמבקשים למכור את הדירה שלהם ולקנות במקומה דירה מרווחת יותר. הבעיה נוצרת, אם האחרונים מגלים לפתע, בעיצומה של קניית הדירה החדשה, כי השווי של הדירה שביקשו למכור ירד בינתיים.

ניקח כדוגמה בני זוג ממרכז הארץ שמגיעים לבנק ומצהירים כי בכוונתם למכור דירה בשווי של מיליון שקל על מנת לקנות דירה בשווי של שני מיליון שקל. השניים נוטלים משכנתא של מיליון שקל, אבל בסופו של דבר מקבלים על הדירה לתדהמתם 900 אלף שקל בלבד.

התוצאה: בני הזוג נותרים עם פער של 100 אלף שקל. אם לבני הזוג אין משאבים נוספים, והם ניצלו כבר את שיעור המימון המקסימלי במשכנתא, הם במבוי סתום, ועלולים להיאלץ לבטל את העסקה.

לצד קושי זה, מתמודדים מוכרי דירות גם עם חוסר היכולת לחפש דירה אלטרנטיבית בזמן הסגר (בדומה לשוכרים). כדי להתמודד עם קושי זה, מי שמוכר דירה - שמועד פינויה בזמן הסגר - יכול לבקש מהקונה שלו (שהפך בינתיים לבעלי הדירה החדש), להשכיר לו אותה לפרק זמן נוסף.

3. נדל"ן מסחרי // בעלי עסקים תקועים עם דמי שכירות, אך ללא הכנסות

משבר הקורונה יצר קושי אדיר לבעלי עסקים קטנים, שנאלצו לסגור את החנויות שלהם בשל מגבלות משרד הבריאות, אך נדרשים להמשיך לשלם את דמי השכירות והארנונה.

בזמן המשבר בעלי עסקים שמבקשים לפנות את החנויות שלהם לפני תום החוזה, נתקלים במשכירים שדורשים מהם למצות את החוזה עד תום. רק חלק מהם מוכנים להתגמש ולהציע פריסת תשלומים או הפחתה של דמי השכירות ב-10%-15%.

4. נכסים בסיכון // אנשים שנקלעים לקשיים נאלצים לשעבד את הבית

תופעה נוספת שיוצר משבר הקורונה היא של אנשים שנקלעו לקשיים ונאלצו ליטול הלוואות ולשעבד את הבתים שלהם כדי להבטיח את ההחזר. אותם אנשים עלולים להתקשות בהחזר ההלוואה ולהישאר ללא קורת גג. מנגד, הבנקים עלולים להימצא עם דירות שיתקשו למכור או יידרשו למכור במחיר הפסד, מצב שאיננו רצוי מבחינתם.

5. מחירי הדירות // ירידות של 5%-10% שגורמות למוכרים לשבת על הגדר

הבעיה המרכזית עם ירידות המחירים היא שהן מרתיעות מוכרי דירות, וגורמות להם לשבת על הגדר

לפחות בטווח הזמן המיידי, נראה כי משבר הקורונה מוביל לירידות מחירים בשוק הדירות, אם כי לא מדובר בירידות מטלטלות של עשרות אחוזים. בדירות סטנדרטיות רואים ירידת שווי של עד 5% ביחס לתקופה המקבילה, ואילו בדירות יוקרה - דירות גן ופנטהאוזים - אפשר להבחין בירידה משמעותית יותר בשווי של בין 5% ל-10%.

הבעיה המרכזית עם ירידות המחירים היא שהן מרתיעות מוכרי דירות, וגורמות להם לשבת על הגדר. לעומת זאת, מבחינת קוני דירות תקופה זו יוצרת הזדמנות לרכוש דירה בהנחה משמעותית.

לסיכום, משבר הקורונה יוצר קשיים משמעותיים בשוק הנדל"ן. לפני שיוצאים לדרך ומקבלים כל החלטה נדל"נית בתקופה זו, מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין, שיכול לספק תמונת מצב אובייקטיבית באשר לנכס המדובר ולמנוע טעויות שעלולות לעלות ביוקר בהמשך הדרך.

הכותב הוא שמאי מקרקעין בעל ותק של למעלה מ - 20 שנים, המספק שירותי שמאות וחוות דעת למגוון רחב של לקוחות פרטיים וציבוריים מהגדולים במשק ובכלל זה משמש כשמאי מומחה מטעם בתי משפט.


טלפון - 0522473126

מייל - zfkobi@bezeqint.net


הכתבה באדיבות Zap משפטי

המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד

לוגו - פיקוד העורףפיקוד העורף

התרעות פיקוד העורף

    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully