האם נכס ריק מחויב בתשלום ארנונה ובאיזה תעריף?

כל נכס חייב בארנונה. כמעט. תשלומי הארנונה שמשולמים לרשויות המקומיות בהתאם לסעיף 8 לחוק ההסדרים במשק המדינה, נקבעים על פי סיווג הנכס וגודלו.

על פי חוק, הסיווג נקבע לפי השימוש שנעשה בו. עם זאת, ישנם מצבים בהם כלל לא נעשה שימוש בנכס, במיוחד כמו שקרה בשנת הקורונה, כאשר עסקים רבים מצאו את עצמם עומדים שוממים ללא שימוש: עסקים עברו לעבודה מהבית, קניונים, מסעדות ובתי קפה נותרו סגורים. בין אם בתקופת הקורונה ובין אם בתקופה אחרת או בנסיבות אחרות, אם העסק שלכם עמד או עומד ללא שימוש, ייתכן והנכם זכאים לפטור מארנונה.

ראשית, אם מדובר בנכס חדש שנרכש שעדיין לא נעשה בו שימוש, לפי תקנה 12 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), תשס"ז-2007, ניתן לקבל עליו פטור לתקופה של עד 18 חודשים. זאת, רק אם מדובר בנכס חדש, כלומר, נכס שלא גרו בו עדיין. ההנחה בהיקף של 100% תקפה למשך 12 חודשים אם לא נעשה שימוש בנכס, ולאחר מכן ניתן להאריכה לתקופה של 6 חודשים נוספים.

לפי תקנה 13 לתקנות הסדרים במשק המדינה, ניתן לקבל פטור מארנונה (הנחה בהיקף של 100%) על "נכס ריק לחלוטין מכל אדם וחפץ, ושלא נעשה בו שימוש" לתקופה של חודש אשר ניתן להאריכה עד לתקופה של 6 חודשים. הנחה זו הינה חד פעמית לכל בעלים. לאחר חצי שנה, ניתן לנסות לבקש הארכה של ההנחה.

לאחר תקופת ההנחה מהארנונה, בין אם 18 חודשים או בין אם 6 חודשים וכו', עולה השאלה באיזה תעריף יש לחייב את הנכס.

במהלך השנים, בית המשפט דן רבות בסוגיה זו. בפסיקות קודמות, בתחילת שנות האלפיים, קבע בית המשפט כי מאחר שנכס ריק מסב נזק כלכלי בדמות אובדן דמי שכירות ואינו צורך שירותים מהעירייה/מהרשות המקומית, אזי יש לחייב נכס זה בתעריף הזול ביותר מבין השימושים המותרים בנכס. גישה זו של בית המשפט נועדה להתחשב בבעלי הנכס ולא להענישם על אי שימוש בו.

בפסיקה שניתנה בשנת 2018 בבר"מ 991/16 ביקשה עיריית תל אביב להחיל את סיווג הנכס על נכס ריק לפי סיווגי הנכס המופיעים בהיתר הבנייה וכך, לפסול תעריפים נמוכים יותר אשר מופיעים למשל בתכנית הבנייה והיו יכולים להוזיל בצורה משמעותית את תשלום הארנונה עבור הנישום.

על פי התקנות, קיימים 12 סיווגים עיקריים לקביעת תעריפי ארנונה, ומהם נגזרים סיווגי המשנה. למשל, במסגרת הסיווג של משרדים, שירותים ומסחר ישנם תת סיווגים של מסעדות, בתי קפה, קניונים וכד'. בקביעת התעריף בוחנים ארבעה מאפיינים עיקריים של הנכס:

1. סוג הנכס
2. גודל במ"ר
3. השימוש (לדוגמה- מגורים, מסחר, משרדים)
4. האזור בו נמצא הנכס (לדוגמה- אזור מסחרי, שכונת מגורים, שכונת יוקרה וכד').

כך, לקביעת סיווג הנכס השלכה ישירה על גובה התעריף בו יחויב הנכס.

בהלכת בר"מ 991/16 אפריקה ישראל להשקעות בע"מ נ' עיריית תל אביב בית המשפט העליון קבע כי יש לחייב את הנישום על פי התעריף שהיה עליו לשלם לו היה מפעיל את הנכס, בהתאם להיתר הבנייה. קביעה זו יצרה בעיה לחייב את הנכס בתעריף של השימוש הזול ביותר שכן בוחרים את הסיווג לפי השימושים המופיעים בהיתר הבנייה שלעתים אינו כולל שימושים זולים יותר שיכולים להיות קיימים בתכנית המקרקעין. כך, למעשה פסיקה זו פעמים רבות סותרת את ההלכה הקודמת של בית המשפט העליון ומאפשרת לרשויות המקומיות לחייב את בעלי הנכס שמחזיקים בנכס מבלי לעשות בו שימוש לשלם תעריף גבוה יחסית.

קיימים פטורים שונים בתקנות הסדרים במשק המדינה המאפשרים לקבל פטור והנחות מלאות מארנונה במצב של אי שימוש בנכס (נכס ריק). עם זאת, אם אינכם עומדים בתנאי ההנחות, עדיין ניתן לבקש את החיוב בארנונה לפי התעריף הזול ביותר בהתאם להלכת בית המשפט העליון. עם זאת, תעריף זה יחושב בהתאם לתעריפים ולסיווגי הנכס המופיעים בהיתר הבנייה מה שיכול לייקר את חיוב הארנונה. במקרה של אי שימוש בנכס וסירוב של העירייה להעניק הנחה משמעותית מארנונה מומלץ להתייעץ בעורך דין אשר יוכל לבחון את כל הפרטים של המקרה ולתכנן את הדרך הנכונה והמתאימה להפחית את תשלום הארנונה ככל הניתן.

עו"ד טליה בראזני מתמחה במקרקעין

טלפון: 054-4256510

הכתבה באדיבות Zap משפטי

המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד