כניסה לנכס עסקי חדש היא החלטה משמעותית ויקרה של בעל עסק. המטרה ברורה - שהנכס ישמש כהשקעה טובה לצמיחת העסק שתניב תשואה יפה לאורך שנים, מבלי להפוך למעמסה כספית לא צפויה. אחת ההוצאות שעלולות להפתיע לא מעט רוכשים/שוכרים - הם חיובי הארנונה.
אז מה חשוב לבדוק עוד לפני שחותמים על החוזה? הנה כמה טיפים חשובים שיכולים לחסוך הרבה כאב ראש, כסף ועוגמת נפש בהמשך הדרך.
תבדקו את צו הארנונה לפני חתימה על חוזה
נתחיל מהמובן מאליו, אך לצערי לא כולם יודעים או מבינים זאת: רכישת נכס עסקי דורשת בחינה מעמיקה של היבטים רבים, אך רבים מהרוכשים מתמקדים רק במיקום, במחיר ובפוטנציאל ההשכרה, תוך התעלמות מהיבט קריטי שעלול להכביד על התקציב לאורך שנים: הארנונה. הארנונה על נכסים עסקיים מהווה הוצאה קבועה משמעותית שיכולה להשפיע רבות על רווחיות ההשקעה, ובדיקה מקדימה יסודית תמנע מכם מצבים מסובכים בעתיד.
התעריפים של ארנונה עסקית מורכבים הרבה יותר מאשר בנכסים למגורים. כל עירייה קובעת תעריפים משלה בהתאם לסוגי הנכסים השונים והשימוש וביחס ישר לגודל הנכס ולאזור הגיאוגרפי בו הוא ממוקם. התעריפים קבועים בצו הארנונה של כל רשות מקומית. צו הארנונה של תל אביב אינו דומה לצו הארנונה של רמת גן ויש לבדוק את השלכות מס הארנונה בהתאם לשימוש הצפוי בנכס, גודלו וצו הארנונה של אותה רשות מקומית.
מתווך או עו"ד מקרקעין לא בהכרח ידע לאמוד כמה ארנונה תשלמו, בדקו בעצמכם או באמצעות עו"ד מיסוי מוניציפאלי.
אחת הטעויות הנפוצות היא הסתמכות על מידע שקיבלתם מהמוכר או ממשרד התיווך שמכר לכם את הנכס. לעיתים המידע אינו מעודכן, חלקי או שהמוכר פשוט לא מודע למלוא החבות או לשימוש העתידי של הנכס, כפי שאתם מתכננים. הדרך הנכונה היא לגשת ישירות למחלקת הארנונה בעירייה הרלוונטית ולבקש את השומות של שלוש השנים האחרונות. מסמכים אלה יחשפו את נתוני קובעי המס ואף חובות הרובצים על הנכס. כך תשלימו תמונה מדויקת של ההוצאה החודשית הצפויה.
שטח הנכס המופיע בחוזה הקנייה אינו בהכרח זהה לשטח החיוב בארנונה. מדובר בבעיה נפוצה שנובעת מהבדלים בשיטות מדידה, תוספות בנייה שלא עודכנו או כללי חישוב שונים של העירייה. במקרים מסוימים החיוב כולל שטחים משותפים, מרפסות או אזורי אחסון שלא בהכרח מופיעים בחוזה. שטחי קרקע תפוסה. חשוב לבדוק במדויק על איזה שטח בדיוק מבוסס חיוב הארנונה ואף לבקש תשריט, עליו מתבסס חיוב הארנונה, מאת הרשות המקומית.
האם יש הבדל בין הייעוד של הנכס למה שכתוב ברישום העירייה? שימו לב
סוגיה נוספת היא התאמה בין השימוש בפועל בנכס לבין הסיווג הרשמי ברישומי העירייה. נכס שמוגדר כמחסן אך משמש כסטודיו יעמוד בפני חיוב גבוה יותר ואפילו קנסות רטרואקטיביים כשהדבר יתגלה. לכן, לפני הקנייה יש לוודא שהשימוש המתוכנן מותר על פי היתרי הבנייה ותכניות העיר, ואם נדרש שינוי ייעוד, לבחון את עלותו ומורכבותו מראש ולהתייעץ עם עורך דין מומחה בארנונה.
לעו"ד יונתן יצחק באתר zap משפטי
לאתר של עו"ד יונתן יצחק
האם יש חובות על הנכס?
חובות עבר מהווים מלכודת נפוצה שלא תמיד תדעו עליה, בשלב טרום רכישה. במקרים מסוימים, חובות ארנונה שלא שולמו עלולים לסכל השלמת עסקה. בקשת אישור על היעדר חובות מהעירייה היא צעד חובה שיכול לחסוך מכם הפתעות כספיות לא נעימות. יש לשמור את אישור העירייה על העדר חובות גם לעתיד.
ההיבט החיובי הוא שקיימות הקלות והנחות שונות שעליהן כדאי לדעת. עסקים חדשים זכאים לעיתים להנחה זמנית, בעלי עסקים קטנים מעל גיל 60 זכאים להנחה, אזורי עדיפות לאומית מקבלים יחס מועדף, ויש מקרים של פטור זמני לנכסים ריקים / שנהרסו במלחמה. הכרת האפשרויות הללו יכולה להשפיע על ההחלטה הסופית ועל התזמון של הקנייה.
לסיום, חשוב לזכור שבדיקת הארנונה היא רק חלק מהבדיקה הכוללת הנדרשת לפני כניסה לנכס עסקי. מומלץ להיעזר בעורך דין מומחה בארנונה שיבחן את כלל ההיבטים הכספיים והמשפטיים. השקעת הזמן והכסף בשלב זה תמנע בעיות רבות ותבטיח שהנכס אכן ישמש כהשקעה משתלמת לטווח הארוך.
נכס עסקי אמור להיות מנוף לצמיחה ולהשקעה כלכלית משתלמת, לא מלכודת הוצאות מיותרות. לכן, רגע לפני שחותמים על זיכרון דברים או חוזה, השקיעו עוד קצת זמן בבדיקות מקדימות, בקשו ייעוץ מקצועי במידת הצורך - ובעיקר, אל תתביישו לשאול את כל השאלות. בסוף, הידע הזה יכול לעשות את כל ההבדל בין השקעה חכמה לכאב ראש מתמשך.
משרד עו"ד יונתן יצחק מתמחה במשפט מנהלי ומיסוי עירוני, עם דגש על הפחתת חיובים מוניצפליים והשבת תשלומי יתר. צוות המשרד המנוסה פועל להפחתת חיובי ארנונה, היטלים, אגרות ותשלומי חובה אחרים לרשויות המקומיות ותאגידי המים, תוך שימוש בניתוח מעמיק, חשיבה יצירתית והכרת החקיקה העדכנית.
הכתבה באדיבות zap משפטי
* המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי