דמיינו משפחה צעירה שמקבלת הודעה מקבלן: בעוד חודשיים הדירה החדשה שלהם תהיה מוכנה. הם כבר מתחילים לארוז ארגזים, הילדים מתרגשים מהחדרים החדשים, המשכנתה כבר אושרה והריהוט בדרך. ואז פורצת מלחמה.
אתרי הבנייה נעצרים, הפועלים לא יכולים להיכנס לישראל והבניין נותר עומד חצי בנוי. המשפחה חסרת אונים, הקבלן מתוסכל והחוזה שעליו חתמו הופך לפתע ל-לא רלבנטי.
זה בדיוק מה שקרה בעקבות מלחמת חרבות ברזל שהחלה באוקטובר 2023. הסגר שהוטל על כניסת עובדים פלסטינים לצד פינוי יישובים בצפון ובדרום גרם לכך שענף הבנייה שותק כמעט לחלוטין.
קבלנים רבים לא עמדו במועדי המסירה ורוכשים החלו להגיש נגדם תביעות. התוצאה הייתה גל של חוסר ודאות בשוק הנדל"ן.
הפנייה לבג"ץ והדרישות של הקבלנים
התאחדות הקבלנים בוני הארץ פנתה לבג"ץ וביקשה שהמדינה תתערב. לטענתה יש להכיר במלחמה כ-כוח עליון או אירוע מסכל, כזה שמאפשר לקבלנים להימנע מפיצוי על איחורים במסירת דירות.
בנוסף ביקשו הקבלנים שהמדינה תפצה אותם על הנזקים הישירים שנגרמו להם, משום שהעיכובים לא נבעו מהתנהלותם אלא מהמצב הביטחוני.
ההכרעה של בג"ץ והמשמעות המשפטית
בג"ץ דחה את העתירה ביולי 2025. השופטים הסבירו כי בית המשפט אינו קובע מדיניות כלכלית ואינו מחוקק חוקים חדשים ולכן אין בכוחו להורות למדינה לפצות את הקבלנים.
לגבי ההכרה במלחמה כאירוע מסכל נקבע שאין מקום להכרזה גורפת וכל מקרה ייבחן לגופו. משמעות הדבר היא שכל קבלן יצטרך להראות בפני השופט בתביעה הספציפית איך המלחמה פגעה ישירות בלוחות הזמנים שלו.
כדי להבין את ההיגיון אפשר לחשוב על משחק כדורגל שמופסק בגלל סערת גשמים פתאומית. אם המגרש מוצף ואין אפשרות להמשיך לשחק מדובר באירוע חיצוני שמפסיק את המשחק.
אבל אם יורד גשם קל, השחקנים ממשיכים לשחק למרות הקושי. כך גם בחוזים: רק אירועים חריגים ביותר שמונעים לחלוטין את קיום ההסכם ייחשבו סיכול.
במקרה של מלחמת חרבות ברזל בג"ץ אמר בעצם שלא כל עיכוב במסירה נובע ישירות מהמבול. ייתכן שחלק מהעיכוב נגרם מסיבות אחרות או שיכלו להימצא פתרונות חלופיים.
מה ההשלכות על רוכשים וקבלנים?
דחיית העתירה היא בשורה לרוכשי הדירות, שכן, במקרה של איחור הם יהיו זכאים לפיצוי בגין איחור במסירת הדירה אלא אם הקבלן הוכיח אחרת. אם העתירה הייתה מתקבלת, הקבלנים היו זוכים בתקופת חסד משמעותית שדוחה את אפשרות רוכשי הדירות לאכוף את מועד המסירה החוזי.
זה המקום לציין שברוב חוזי המכר, קבלנים דואגים שבהסכמים יהיו סעיפי סל שיאפשרו להם לאחר במסירת הדירה בשל סיבות כאלה ואחרות.
זה המקום לציין כי בית המשפט העליון דן בסוגיה זו וקבע שלא כל סעיף כזה באמת מקנה לקבלן אפשרות לאחר במסירת הדירה כתאוות נפשו, זאת למרות העובדה שקיים סעיף בחוזה שקובע אחרת.
עבור הקבלנים, הפסיקה מחזירה את הכדור אליהם, להוכיח שסיבת האיחור היא מוצדקת. הם צריכים להראות קשר ישיר בין הסגר לבין אי היכולת לעמוד בלוחות הזמנים.
מכתבים מהספקים, יומני עבודה, תיעוד של עצירת עבודה, ראיות על פועלים שלא הורשו להיכנס - כל אלה יהפכו לחלק בלתי נפרד מהתיק המשפטי. במילים אחרות, כל אחד יצטרך להחזיק את המטרייה שלו בעצמו ולא יוכל להסתתר תחת מטרייה כללית.
למשרד עו"ד לידור איזון באתר zap משפטי
כיצד תתמודדו עם הסיטואציה?
המצב יוצר מציאות לא פשוטה, אך יש דרכים להתמודד איתה. אני ממליץ שבמקום להיגרר לתביעות ארוכות, קבלנים ורוכשים יכולים לשבת לשיחה פתוחה ולהגיע להסכמות הדדיות.
במקרים רבים עדיף לקבוע פיצוי מוסכם שתואם את ערכה של הדירה או דחייה מוסכמת במסירה, מאשר להיאבק בבתי המשפט שנים ארוכות, כמובן שיש לעשות כן בליווי עו"ד שמכיר את החוק.
תיעוד יסודי של כל שלב בבנייה ושל כל עצירה יכול להכריע בסופו של דבר את הכף. גם בדיקה מחודשת של סעיפי החוזה באמצעות עורך דין עשויה לגלות שיש כבר מנגנונים שמסדירים עיכובים חריגים הנקראים עיכובים מוצדקים, אלא שגם אותם אפשר להעביר בשבט ביקורתו של בית המשפט חרף העובדה שהצדדים חתומים על ההסכם.
בסופו של דבר בג"ץ קבע שאין פתרון קסם. המלחמה אינה מעניקה פטור גורף לקבלנים וגם לא מבטיחה פיצוי אוטומטי לרוכשים.
כל מקרה ייבחן על פי נסיבותיו, וכל צד יידרש להציג את הראיות שלו. המשמעות היא שהמערכה על לוחות הזמנים והחוזים עברה מזמן לשדה אחר - לא זה של הלחימה אלא זה של בתי המשפט.
אם אתם קבלן שנמצא בעיכוב במסירה או רוכש שמחכה למפתח, זה הזמן לפעול. כדאי לפנות לייעוץ משפטי, לבדוק היטב את החוזה ולחפש פתרונות מוסכמים לפני שמגיעים לאולם בית המשפט. ניהול נכון של המצב כבר עכשיו יכול לחסוך שנים של הליכים ולצמצם נזקים לשני הצדדים.
משרד עורכי דין לידור איזון הינו משרד בוטיק שחרת על דגלו את המילים הצלחה, יחס אישי ומקצועיות. לייעוץ משפטי מקצועי ואישי, צרו קשר ותיהנו משירות המותאם לצרכים שלכם.
ליצירת קשר טלפוני 04-6275959
לפניות בדוא"ל lidorlaw87@gmail.com
המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי
הכתבה בשיתוף zap משפטי