רכישת דירה היא העסקה הגדולה של חיינו. מסמך אחד שלא נבדק, סעיף קטן שלא שמים לב אליו - ועלולות להיות לזה השלכות יקרות. באולפן וואלה מתארחת עו"ד ונוטריון לואיזה עזייב, המתמחה בנדל"ן, צוואות וייפוי כוח מתמשך, שעושה סדר: מה חייבים לבדוק, איך להימנע ממוקשים, ואיך לבחור ליווי משפטי נכון.
לפני החתימה: בדיקות חובה
הצעד הראשון הוא להבין איפה ואיך הנכס רשום - טאבו, חברה משכנת או רמ"י - ולבצע את הבדיקות בהתאם. בטאבו בודקים נסח עדכני, מסמכי בעלות של המוכרים והיתרים; בחברה משכנת - אישורי זכויות וכל הנלווה; ברמ"י - לוודא שאין חובות ושעבודים רשומים. רק כשהתמונה המשפטית נקייה וברורה - מתקדמים. אחרת, עלולים לגלות שהדירה כלל אינה רשומה על שם המוכר (ואז אי־אפשר גם לקבל משכנתה), או שיש עיקולים שמעכבים את העסקה.
ליקויים, שעבודים ועיקולים: מה עושים בפועל
אם מתגלים ליקויים לפני מסירת החזקה, המוכר חייב לתקנם - במיוחד אם הם מהותיים - ולמסור דירה תקינה ועובדת. אם ליקויים התגלו אחרי המסירה וניתן להראות שהמוכר ידע - אפשר להטיל עליו אחריות ולדרוש תיקון.
רכישה של דירה עם שעבוד (משכנתה של המוכר) היא שגרתית, כל עוד הדבר מעוגן נכון בחוזה: הקונה מסלק את משכנתת המוכר ובשלב הבא מתקבל נוסח נקי. גם עיקול אינו בהכרח "דגל שחור": לעיתים זו דווקא הזדמנות - בתנאי שמסלקים את העיקול, נרשמת הערת אזהרה ונלקחות בטוחות (משכונים) לטובת הקונה לפני שמתקדמים.
עו"ד של הקבלן - לא העו"ד שלכם
ברכישה מקבלן רבים שואלים: "אנחנו כבר משלמים לעו"ד של הקבלן, למה צריך עוד אחד?" עו"ד הקבלן לא מייצג את הקונה ומקבל שכר על פעולת הרישום בלבד - והוא גם מציין זאת בחוזה. לכן חשוב לשכור עו"ד מטעמכם שיבחן כל סעיף, יכין נספח שינויים, יגן עליכם בעיכובי מסירה ובפגמים - ורצוי להיוועץ בו עוד לפני חתימת "טופס הרשמה" ומתן צ'ק פיקדון.
איך בוחרים עו"ד ולמה טעויות עולות יקר
מומלץ לבחור עו"ד שזה תחום התמחותו (נדל"ן, לא "הכול מהכול"), עם המלצות, ניסיון רלוונטי והיכרות אזורית. בין הטעויות הנפוצות: לא לשריין מספיק זמן לקבלת כספי משכנתה (ומסתכנים בפיצויים על איחור בתשלומים), או להתעלם ממס רכישה משום שזו "דירה ראשונה" - בפועל, יש מדרגות מס שחלות גם על דירה יחידה מעל סכומים מסוימים.
בדירות יד־שנייה, מעבר לבדיקות המשפטיות, חשוב לבצע שמאות מוקדמת: לפעמים הערכת השמאי נמוכה מהציפיות - וזה משנה את המימון ואת כלכלת העסקה.
בסיכום דבריה מדגישה עו"ד עזייב, כי העסקה הכי גדולה מתחילה בפרטים הקטנים. ליווי מקצועי ונכון לפני החתימה חוסך עוגמת נפש וכסף אחרי.
לעו"ד לואיזה עזייב באתר zap משפטי
לאתר של עו"ד לואיזה עזייב
עו"ד לואיזה עזייב עוסקת בתחום הנדל"ן משנת 2011 ומנהלת משרד עצמאי לעריכת דין ונוטריון. המשרד מתמחה בעסקאות מכר ורכישת נכסים פרטיים ומסחריים, ייצוג מול קבלנים, הסכמי שכירות, רישומי זכויות ורישומים מורכבים. בנוסף, המשרד עוסק בצוואות וירושות, הסכמי חלוקת עיזבון בין יורשים, ייפוי כוח מתמשך והסכמי ממון וחיים משותפים - ומציע ייעוץ ראשוני ללא עלות.
הכתבה באדיבות ZAP משפטי