מכירת דירה או חתימה על חוזה אופציה הן מהעסקאות הגדולות והמשמעותיות ביותר בחיים. לכאורה, מדובר בתהליך מוכר — מוצאים קונה, חותמים, מדווחים, משלמים מסים — אך בפועל, כל סעיף קטן עלול לטמון בחובו השלכות יקרות.
עו"ד ונוטריון לואיזה עזייב, המתמחה בנדל"ן, צוואות וייפוי כוח מתמשך, מסבירה מהם ההבדלים בין חוזה מכר לחוזה אופציה, מה חשוב לבדוק לפני שמוכרים נכס, מתי רצוי לערב עורך דין גם בשכירות, וכיצד לבחור ייצוג משפטי נכון לעסקה.
ההבדל המשמעותי בין חוזה מכר לחוזה אופציה
לדברי עו"ד עזייב, ההבדל בין שני סוגי החוזים הוא מהותי:
"חוזה מכר הוא חוזה שבו הצדדים כבר מגובשים בדעתם. המוכר רוצה למכור, הקונה רוצה לקנות, יש תשלומים מוגדרים ומוסכמים, הצדדים חותמים, מדווחים לרשויות המס, משלמים את מה שנדרש ומתקדמים לעסקה. זה חוזה מחייב לכל דבר".
לעומת זאת, חוזה אופציה נועד למצבים שבהם הקונה עדיין לא בטוח: "זהו חוזה שמאפשר לקונה לקבוע תקופה שבה יחליט אם לממש את האופציה או להעביר אותה לאדם אחר. מדובר בשלב ביניים — אין עליו מסים, והוא מאפשר לבדוק את העסקה בלי להתחייב מיד".
עם זאת, עו"ד עזייב מבהירה: "אני בדרך כלל ממליצה ללכת על חוזה מכר רגיל וברור. הקונה והמוכר צריכים לדעת בדיוק מה המחיר, מה לוחות הזמנים ומהם המסים הצפויים. חוזה אופציה עלול להשאיר את המוכר תלוי בהחלטת הקונה - ולהפסיד קונים אחרים בדרך".
לפני שחותמים - ודאו מי הקונה שלכם
לפני שמתקדמים לעסקה, עו"ד עזייב מדגישה את הצורך בבדיקות מקדימות:
"חשוב לוודא שהקונה שלכם מסוגל לעמוד בתשלומים. תבדקו אם יש לו אישור עקרוני למשכנתה. רוב הקונים בישראל מממנים חלק מהעסקה במשכנתה, ואם אין לו אישור כזה - אתם עלולים לבזבז זמן יקר על עסקה שלא תצא לפועל".
היא מוסיפה, כי "לא פחות חשוב לוודא שהקונה כבר עשה את כל הבדיקות הנדרשות מול הבנק, ולוודא שהעסקה ריאלית מבחינתו - אחרת אתם נשארים עם נכס תקוע ומפסידים חודשים של התקדמות".
למה אסור לוותר על עורך דין
"עסקת נדל"ן היא לא חוזה פשוט", מדגישה עו"ד עזייב. "מעבר למסמך עצמו יש שכבות של בירוקרטיה מול רשויות - טאבו, רשות מקרקעי ישראל, חברות משכנות - וכל אלה דורשים ניסיון וידע".
לדבריה, טעויות רבות מתרחשות דווקא כשמוכרים חושבים שמדובר בתהליך שגרתי:
"יש מוכרים שלא יודעים אילו מיסים יחולו עליהם - מס שבח, היטל השבחה, או בכלל אם זה הזמן הנכון למכור. לפעמים, המתנה של כמה חודשים יכולה לחסוך אלפי שקלים במס".
גם לקונים יש חובות מיסוי: "קונים רבים חושבים שדירה ראשונה פטורה אוטומטית ממס רכישה, וזה פשוט לא נכון. אם עוברים את מדרגת המחיר הקבועה בחוק - משלמים מס גם על דירה יחידה. לכן חשוב לבדוק הכול מראש, לפני שמתחייבים".
חוזה שכירות - פשוט? לא תמיד
עו"ד עזייב ממליצה להיעזר בעורך דין גם כשמדובר בחוזה שכירות, לשני הצדדים:
"משכיר נותן נכס ששווה מאות אלפי שקלים, לעיתים מיליונים. אם הוא לא מבטיח את עצמו, עלול למצוא את הדירה הרוסה או את עצמו במאבקים משפטיים.
גם השוכר צריך להבין על מה הוא חותם. פנו אליי לא פעם אחרי שנכנסו לדירה עם ליקויים, ואז גילו שהם חתמו בחוזה שהם ראו את הנכס ושהכול תקין. אחרי שחתמת - קשה מאוד לטעון אחרת. לכל סעיף יש השלכות משפטיות אמיתיות".
כמה עולה שכר הטרחה של עורך דין בעסקת נדל"ן
העלות, מסבירה עו"ד עזייב, משתנה בהתאם למורכבות העסקה: "בעסקאות פשוטות - רישום מסודר בטאבו וללא בעיות - מדובר לרוב בכחצי אחוז ממחיר העסקה. בעסקאות מורכבות יותר, עם רישום מסובך או קבלן, שכר הטרחה יכול להגיע גם לאחוז אחד ואף יותר".
לדבריה, חשוב להסדיר את הנושא מראש ובכתב: "כשעו"ד מציע מחיר נמוך מדי, זה צריך להדליק נורה אדומה. היו מקרים שבהם לקוחות באו אליי אחרי שנים, כשהרישום לא הושלם והם לא יכלו למכור את הדירה. מי שעושה הכול בזול - לעיתים גם לא מסיים את העבודה. תבחרו עו"ד אמין, עם ניסיון, ותשלמו מחיר הוגן שמבטיח עבודה מקצועית עד הסוף".
איך לבחור את עורך הדין הנכון
"אני תמיד אומרת ללקוחות - תבדקו המלצות, תראו כמה זמן העו"ד עוסק בתחום, ואם הוא מכיר את האזור שבו אתם קונים או מוכרים", אומרת עו"ד עזייב.
"אל תלכו אוטומטית אחרי המחיר הזול. אם שני עורכי דין הציעו מחיר דומה ואחד פתאום נותן הצעה נמוכה מאוד - זה סימן לחשוד. עורך דין מנוסה יודע להעריך את זמן העבודה הנדרש, לא רק לפתות במחיר".
אל תחתמו לפני שאתם מבינים הכול
עו"ד עזייב מסכמת: "עסקת נדל"ן טובה מתחילה בהבנת התמונה המשפטית. בין אם מדובר במכירה, אופציה או שכירות - חשוב לתכנן נכון, להבין את כל ההשלכות, ולהתייעץ מראש עם עורך דין שמתמחה בתחום. זה מה שיכול למנוע טעויות יקרות, לשמור על הביטחון שלכם - ולחסוך הרבה עוגמת נפש בעתיד".
עו"ד לואיזה עזייב עוסקת בתחום הנדל"ן משנת 2011 ומנהלת משרד עצמאי לעריכת דין ונוטריון. משרדה מתמחה בעסקאות מכר ורכישת נכסים פרטיים ומסחריים, ייצוג מול קבלנים, הסכמי שכירות, רישומי זכויות ורישומים מורכבים. בנוסף, המשרד עוסק בצוואות וירושות, הסכמי חלוקת עיזבון בין יורשים, ייפוי כוח מתמשך והסכמי ממון וחיים משותפים, ומציע ייעוץ ראשוני ללא עלות.
לעו"ד לואיזה עזייב באתר zap משפטי
לאתר של עו"ד לואיזה עזייב
עו"ד לואיזה עזייב עוסקת בתחום הנדל"ן משנת 2011 ומנהלת משרד עצמאי לעריכת דין ונוטריון. המשרד מתמחה בעסקאות מכר ורכישת נכסים פרטיים ומסחריים, ייצוג מול קבלנים, הסכמי שכירות, רישומי זכויות ורישומים מורכבים. בנוסף, המשרד עוסק בצוואות וירושות, הסכמי חלוקת עיזבון בין יורשים, ייפוי כוח מתמשך והסכמי ממון וחיים משותפים - ומציע ייעוץ ראשוני ללא עלות.
הכתבה באדיבות ZAP משפטי